开发商的日子越来越难了！

从2019年开始，他们正式进入第一个还债高峰期。

开发商要还债要用钱，从哪来？

之前一贯的做法是“借新债还旧债”，但是现在，海外发债成本越来越高，叠加国内贷款融资渠道受限，“借新还旧”这条路基本走不通了。

最直接有效的，就是加速卖房、快速回款、争取现金流。

于是，我们看到了不只郑州乃至全国楼市都在“降价”。

买一送一、买房送车位、送装修、降价......

降价市场憋到现在，已然到了摘果子的时候。

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然而，并不是所有的降价都值得关注！

首先就是远郊盘，也是降价幅度最大的一类，尽量别关注。

远郊还有大量的土地没有开发，未来周边还有大量的房子供应，在远郊买了房子，一定做好长期持有的打算，因为接盘人不好找。

库存大，竞品多，没有明显优势支撑，所以当降价潮来临时，远郊是最不扛打的那一个。

最典型的就是平原新区。

曾经高层均价9000的平原新区，如今基本稳定在7字头的价格，普降2000。

跟着平原新区一起降价的其他几个远郊新区，降幅基本上都达到15%左右。

不要忘记城市的发展轨迹，不要忘记城市边界极限，不要忘记将来的出手问题。

其次，低价的安置房，尽量别关注。

安置房与正常商品房的价差不是一星半点，有些人冲着这价差，很容易上头：同样的区位，买安置房的成本仅仅是正常商品房一半，为啥不能买？！

理由很简单：安置房的合理价格本来就应该是商品房的一半！

因为安置房特殊的性质，网签和交易都是有风险的，而且付款方式大部分还要求全款，资金成本太高，根本不划算。

再次，商业性质的公寓，也是不建议碰的。

且不说商水商电无气、无法落户、人口流动大等原因，单单后期的转手交易税费都已经阻隔了大部分人去关注。

据泰辰研究院调研数据显示，截止到2023年4月，郑州的公寓均价为7154元/㎡，库存量达467.65万㎡。

按照公寓平均面积40平（实际上更小）计算，郑州目前还剩超10万套公寓没卖出去！

要知道郑州市主城区平均每年才能卖出去1万套公寓，照着这个速度，即便郑州不再盖公寓，依现在的情况可能还要卖10多年。

所以别再问能不能买了、能不能投资了，问就是自己看着办吧。

02

买房，我们一定要回归城市中心，拥抱核心资源！

无论市场如何变化，坐拥稀有城市资源的优质资产，始终都是抢手货。

但，郑州三环内新盘的数量相当少，新的土地供应也少之又少了，这里的价格是最抗跌的，所以说三环内主城区的降价不会太多。

那哪里的机会多呢？

答案是那些，介于三环主城和远郊新区之间的区域。

要关注与主城的距离，要关注政府的规划，要关注地铁，要关注学校。

要关注那些通过主城的自然外溢，很快就能被辐射到的区域，这些区域未来一定会成为主城的一部分，也不会成为郊区，不会被主城抛弃。

同时，找到其中供应量充足的区域，这些区域的降价值得我们重点关注。

具体是哪些？

首先要关注的就是金水北片区。

这里是购买力很强的金水老城的外溢区域，短期供应量大，但因为东西南北都有边界，所以长期来看住宅稀缺。在初期集中供货的阶段，是个机会。

其次是惠济核心区，它是大北区进一步的外溢区域。

接着是二七新区和管南四环片区，二七新区是老二七的外溢，管南四环片区是老管城的进一步外溢。

高新老城的外溢区域是双湖科技城，这个区域的楼盘也存在很大的降价机会。

此外，还有滨河国际新城和杨金片区。滨河国际新城本身的规划还不错；杨金片区位置还不错，这两个区域不是不能买，只是要看价格，要结合自身实际情况。

03

买房千万不要冲动，尤其是当下鱼龙混杂的市场，你就需要更加的专业和内行。

一定要记住，不是所有的降价都值得买，要透过现象看本质。

很多能买到高性价比房子的朋友，多数都是愿意付出的。比如说愿意花足够多的时间去跑市场、愿意花足够多的经历去了解楼盘，或者是和我们保持更紧密的沟通等等。

最后，分享给大家几点建议——

1、2024年底的购房机会藏在降价红利里。盯紧价值区域内的价值楼盘。

2、现阶段买房，安全性是第一位。优选国央企、其次是一如稳健的开发商。

3、买房这条路，没有捷径可走。“想买哪一个盘就只看那一个”这种观点是错误的，在看盘量不够的情况下，很难有深刻的认知、很难对专业的建议产生共鸣。

4、如果你想捡漏，想从复杂的信息流里获得更精准有效的内幕，费力一点可以把自己变成半个地产圈的人，省力一点的就加入我们的社群，群内会及时跟大家分享市场一线消息。

5、郑州在售新房多达200多，如何辨别？最直接的方法就是领取一份《郑州新房指南》，上面清晰的标注了是否有地铁？是否有学区？有哪些优势？有哪些硬伤？

6、如果你关注二手房，我们也整理有《郑州优先购买的116个二手房小区》并对这些小区进行了逐一点评。

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