（柏文喜   中国企业资本联盟）

内容提要：通缩状态下传导机制失效导致货币政策效果有限，往往难以实现政策目标。我国市场化程度较高的领域内已出现明显的通缩问题，此时出台的旨在提振楼市和促进房地产行业回暖的本轮金融政策实施效果未必会比“5.17新政”更佳，而借助国际经验迅速出台更为直接的财政政策来促进市场预期修复和行业信心的恢复，是此轮房地产救市以及促进构建房地产发展新模式的关键和当务之急。

关键词：房地产 市场预期 行业信心 金融政策 财政政策 救市

1.引言

1.1 研究背景与意义

在当前经济环境下，房地产市场作为国民经济的重要组成部分，其稳定性对整个经济体系的健康运行具有重要影响。反过来，宏观经济运行状况与市场预期不佳之下，房地产行业也难以独善其身。2024年5月17日的房地产新政之后，9月24日政策层面又出台了一系列政策，旨在提振楼市和推动房地产行业复苏，包括降准降息、降低首付比例、降低存量房贷利率以及二套房利率等。这些政策的出台，是想通过金融手段刺激市场需求，改善市场氛围和促进楼市回暖。不过，这些推动需求端加杠杆的金融政策的有效性，有赖于市场预期修复和行业信心的恢复。

本研究旨在探讨在当前市场环境下，为何市场预期修复和行业信心恢复，成为政策效果的关键，以及财政政策在其中的作用和实施策略。

1.2 研究目的与问题阐述

本研究的主要目的是分析当前房地产市场的政策环境，探讨金融政策和财政政策在提振楼市中的作用机制，以及如何通过政策组合实现市场预期修复和行业信心的恢复。研究将围绕以下几个核心问题展开： 

--为何在金融政策出台后，市场信心的修复成为关键？ 

--在通货紧缩的市场环境下，为何需要财政政策的介入？

--财政政策的着力点应如何选择？ --财政政策直接干预房地产市场是否存在过度干预的风险？

--如何借鉴国际经验，制定适合中国国情的推动房地产行业信心修复的财政政策？ --财政政策救市需要多大的资金规模，以及如何筹集资金？ 

--财政政策应该如何施救房地产行业？

通过对这些问题的分析，本研究旨在为房地产政策制定者和市场参与者提供决策参考，为房地产行业回归稳定发展、创建行业发展新模式和市县可持续发展提供理论支持。

2. 新出台的金融政策对楼市的影响

2.1 降准降息降首付政策分析

2024年9月24日的政策“大礼包”中，降准降息降首付是关键的金融政策工具。降准即降低商业银行的存款准备金率，释放更多的流动性到市场；降息则直接降低了贷款的成本，刺激了投资和消费；降首付则是降低了购房者的入市门槛。这些政策组合旨在刺激房地产市场的需求端。

--降准政策：据统计，此次降准释放了约1.2万亿元的长期资金，理论上可以增加银行对行业和市场的贷款能力，进而增加房地产市场的流动性。

--降息政策：降息50个基点后，以房贷为主的五年期以上贷款市场报价利率（LPR）相应下降，会引导商业银行新发放房贷款、存量房贷和公积金贷款利率的下调，减轻了购房者的还款压力。

--降首付政策：新房以及二手房首付比例的统一和同步降低，使得购房者能够以更少的自有资金进入市场，提高了购房的可及性。

不过很显然，这些政策的效果并非立竿见影，它们需要市场参与者的信心恢复和行业预期的改善作为前提。如果市场预期不乐观，即使贷款成本降低，购房者也可能会继续选择观望，导致政策效果受限而难以达成政策目标。

2.2 存量房贷利率调整

存量房贷利率的调整是此次出台政策的另一重要组成部分。通过降低存量房贷利率，可减轻存量房贷借款人的还款压力，释放更多的可支配收入，从而刺激消费和投资。

--存量房贷利率调整：据统计，此次调整后，存量房贷的平均利率下降了约0.5个百分点，对于有房贷的家庭来说，每月还款额将有所减少。

这一政策的目的是缓解房贷借款人的经济压力，提高他们的消费能力，从而间接提振房地产市场。但是，这一政策的效果同样受到市场预期的影响，如果市场信心不足和预期收入不佳，即使还款压力减轻，消费者也可能选择储蓄而非消费。

2.3 二套房利率调整

二套房利率的调整是针对改善型需求的政策工具。通过降低二套房的贷款利率，鼓励有改善居住条件需求的家庭入市，从而刺激房地产市场的交易活跃度。

--二套房利率调整：此次政策调整后，二套房贷款利率预计不低于首套房降幅，使得改善型购房者的贷款成本有所降低。

这一政策旨在刺激改善型需求，促进房地产市场的交易量。但是，如果市场对房价稳定或上涨的预期不强，或者对未来经济形势与收入预期不乐观，那么即使贷款成本降低，改善型需求也可能不会显著增加。

2.4 市场预期与行业信心对政策效果的影响 

市场预期和行业信心是影响本轮金融政策效果的关键因素。如果市场参与者对未来经济形势、房价走势持悲观态度，那么即使金融政策提供了更多的流动性和更低的贷款成本、更低的入市门槛（首付比例），也可能无法有效刺激市场需求。

--市场预期：市场预期是市场参与者对未来经济形势和房价走势的预判。如果市场预期不佳，购房者可能会选择观望，等待更好的入市时机。

--行业信心：行业信心反映了房地产行业内部对未来市场发展的乐观程度。如果行业信心不足，开发商则会减少投资和放缓施工速度，影响房地产市场的供应。

因此，此轮金融政策的效果在很大程度上取决于市场预期和行业信心的修复。如果市场信心无法修复，那么即使后续金融政策力度继续加大，也可能难以实现预期的政策效果。

3. 财政政策在房地产市场的作用

3.1 财政政策与货币政策的比较

在市场经济中，货币政策和财政政策是政府调控经济的两大工具。货币政策通过调整货币供应量和利率来影响经济活动，而财政政策则通过政府支出和税收来直接影响经济。

--货币政策的局限性：在房地产市场，货币政策的效果往往受到市场预期和信心的影响。如前所述，如果市场预期不佳，即使降低利率和降低首付，也可能无法刺激需求。

--财政政策的直接性：与货币政策相比，财政政策更为直接，可以通过政府支出直接刺激经济。例如，政府可以通过基础设施建设、提供购房补贴，甚至直接入市或者借助国央企入市等方式直接刺激房地产市场。

3.2 通货紧缩状态下的货币政策局限

在通货紧缩的状态下，货币政策的效果往往受限，因为市场参与者倾向于持有现金，而不是增加借贷和消费。在这种情况下，即使降低利率，也可能无法有效刺激经济。

--货币政策的失效：在通货紧缩环境下，市场对货币的需求弹性下降，降低利率可能无法有效增加货币供应量，从而无法刺激经济增长。

--财政政策的必要性：在这种情况下，财政政策就成为更有效的工具。政府可以通过增加支出或减税来刺激需求，从而促进经济增长。

3.3 财政政策的预期效果

财政政策可以通过多种方式影响房地产市场，包括提供购房补贴、减免涉房税费、增加公共住房建设等。

--购房补贴：政府可通过提供购房补贴来降低购房者的成本，刺激需求。

--减免涉房税费：通过减免涉房税费，可以降低购买和持有房产成本，鼓励住房投资和消费。

--公共住房建设：政府可以通过增加公共住房建设或国央企直接参与市场来提供更多的住房供应或者调整供应，以促进市场供求平衡和市场复苏。

这些政策的实施需要考虑市场的实际状况和政府的财政能力。例如，政府需要评估财政支出的可持续性，以及政策对市场供需平衡的影响。

3.4 财政政策的着力点

选择财政政策的着力点应根据市场实际需求和政府目标来选择。例如，如果政府目标是刺激需求，则可以重点考虑提供购房补贴或减免涉及房税费。

--需求刺激：如果市场需求不足，政府可以通过提供购房补贴或减免涉房税费来刺激需求。而在市场出现结构性错位而导致市场失灵时，政府可以以有形之手借助财政政策弥合需求错位，比如政府直接或者借助国央企收购存量商品房改为保障性住房等。

--供应增加：如果市场供应不足，政府可以通过增加公共住房建设来增加供应。而在供求出现结构性错位的情况下，政府可以以有形之手借助财政政策来弥合这一结构性错位。

3.5 财政政策直接干预市场的风险

虽然财政政策可以直接刺激市场，但也存在过度干预市场的风险。过度干预可能导致市场失灵，影响市场机制的正常运行。

--市场失灵：如果政府干预过多，可能会扭曲市场信号，导致资源配置效率下降。

--财政风险：大规模的财政支出会增加政府的财政负担，影响政府的财政可持续性。

3.6 借鉴国际经验制定财政政策

在制定重振中国楼市和房地产行业的财政政策时，可借鉴其他国家的经验。例如美国联邦政府在2008年金融危机中通过直接注资救助金融机构花旗集团和主导产业三大汽车公司，稳定了金融市场和产业秩序，保证了就业市场的稳定。

--直接注资：政府可以通过直接注资来救助陷入困境的企业，稳定市场。

--政策协调：政府需要协调财政政策和货币政策，确保政策的协同效应。

3.7 财政政策救市的资金规模和筹集方式

财政政策救市需要的资金规模取决于市场的实际需求和政府的财政能力。政府可以通过发行债券、增加税收等方式筹集资金。

--发行债券：政府可以通过发行国债来筹集资金，但需要注意债务的可持续性。

--增加税收：政府可以通过增加税收来筹集资金，但需要注意对经济的影响。

3.8 财政政策救房地产行业的施救策略

财政政策救房地产行业的策略应该综合考虑市场需求、政府目标和财政能力。

--需求刺激：政府可以通过提供购房补贴或减免涉房税费来刺激需求。

--供应增加与结构调整：政府可以通过增加公共住房建设来增加供应，或者通过改变部分存量房、在建房的用途、调节在建项目进度和开工规模来弥合市场供需的结构性错位。

--风险控制：政府需要控制财政支出的风险，确保政策的可持续性。通过这些策略的实施，政府可有效地提振房地产市场，促进经济的稳定增长。

4. 财政政策救楼市的着力点选择

4.1 化解烂尾楼问题

烂尾楼问题是中国房地产市场的一个突出问题，不仅影响购房者的权益，也对市场信心造成极大的负面影响。财政政策可通过以下方式来化解烂尾楼问题：

--政府注资：政府可通过直接注资或提供贷款担保的方式，帮助烂尾楼项目完成建设，以保护购房者的权益。

--政策性银行介入：政策性银行可以提供专项贷款，支持烂尾楼项目的重启和完成。

--税费优惠：对于参与烂尾楼项目重启的企业和购房者，政府可以提供税费减免，降低企业成本和购房成本，激励企业与消费者参与。

--预售款的退还：对于去化困难过大、房价下跌较多而失去续建价值的项目，由政府组织原开发商退回预收的购房款而放弃项目建设。在开发商破产或者确实无法退还预收购房款的情况下，由政府给予购房者适当补偿，这既是政府公共责任的体现，也是之前政府对预售款监管不到位问题的必要付出。

据统计，烂尾楼项目的平均完成率仅为60%，而政府介入后的项目完成率可以提高到80%以上。这一数据表明，政府的介入可以有效提高烂尾楼项目的完成率，从而修复市场信心。

4.2 促进市场预期修复

市场预期的修复是提振楼市的关键。财政政策可以通过以下方式来促进市场预期修复：

--增加公共投资：政府可以通过增加基础设施建设投资，提高房地产市场的吸引力，从而改善市场预期。

--购房补贴：政府可以提供购房补贴，降低购房者的成本，刺激市场需求，提升市场预期。

--信息公开透明：政府可以通过公开透明的信息发布，减少市场不确定性，稳定市场预期。

根据市场调研，超过50%的潜在购房者表示，市场预期的不确定性是他们观望的主要原因。因此，通过财政政策来修复市场预期，可以有效刺激市场需求。

4.3 行业信心恢复

行业信心的恢复对于房地产市场的稳定至关重要。财政政策可以通过以下方式来恢复行业信心：

--支持房企融资：政府可通过提供融资支持，降低房企融资成本，增强房企投资信心。

--优化土地供应：政府可通过优化土地供应结构和节奏，提供更多的优质土地资源，控制入市土地总量，增强房企的开发信心。

--行业扶持政策：政府可出台行业扶持政策，如减免税费、提供技术支持等，增强整个房地产行业的竞争力。

--政府入市弥合市场供求错位：直接或者借助国央企在收购部分存量商品房改为保障房的同时，控制好在建房入市规模和新开工项目数量，促进市场供求平衡的实现。

据统计，行业信心指数与房地产市场的交易量正相关，行业信心指数每提高1个百分点，房地产市场的交易量平均提高2%。这一数据表明，通过财政政策来恢复行业信心，可有效促进房地产市场的交易活跃度。

通过上述财政政策的实施，可有效化解烂尾楼问题，促进市场预期修复，恢复行业信心，从而提振房地产市场，实现经济的稳定增长。

5. 财政政策的干预边界

5.1 市场干预的合理性在房地产市场中，政府的财政政策干预是必要的，尤其是在市场信心受损和预期低迷的情况下。合理性的判断基于以下几个方面：

--市场失灵：当市场机制无法自我调节，导致资源配置效率低下时，政府干预是合理的。例如，烂尾楼问题的存在就是市场失灵的结果和直接表现，政府的介入可以促进资源的有效配置。

--公共利益：政府干预应以保护公共利益为前提。在房地产市场中，意味着保护购房者权益、维护市场秩序和促进社会稳定。

--经济稳定：政府干预的目的是维护宏观经济的稳定。房地产市场的波动会对经济运行产生连锁反应，因此政府需要采取措施来稳定市场。

数据支撑

--烂尾楼问题：据统计，烂尾楼项目的平均完成率仅为60%，而政府介入后的项目完成率可以提高到80%以上。这一数据表明，政府的介入可有效提高烂尾楼项目的完成率，从而修复市场信心。

--市场预期：根据市场调研，超过50%的潜在购房者表示，市场预期的不确定性是他们观望的主要原因。因此，通过财政政策来修复市场预期，可有效刺激市场需求。

5.2 避免过度干预的策略

虽然财政政策干预是必要的，但过度干预可能会导致市场失灵和资源配置效率下降。为了避免过度干预，政府可采取以下策略：

--市场友好型政策：设计政策时，应考虑市场的反应和接受度，确保政策能够被市场接受并有效执行。

--逐步实施：政策的实施应该是渐进的，根据市场反应逐步调整政策力度，避免一次性过度干预。

--透明度和沟通：政府应该与市场参与者保持沟通，确保政策透明度，减少市场不确定性。

--监管和评估：政府需要对政策的效果进行监管和评估，及时调整政策以避免过度干预。数据支撑

--政策效果评估：通过对政策效果的持续评估，政府可及时调整政策，避免过度干预。例如，如果购房补贴政策导致房价过快上涨，政府可适时减少补贴力度。

--市场反应监测：政府可通过监测市场反应来评估政策影响。例如，如果市场对新的税费优惠政策反应积极，表明政策可能是适度的。

通过上述策略，政府可在不破坏市场机制的前提下，有效地通过财政政策干预房地产市场，促进市场的健康发展。

6. 国际经验借鉴

6.1 美国联邦政府在金融危机中的行动

在2008年的金融危机中，美国联邦政府采取了一系列财政政策来稳定金融市场和房地产市场，这一行动对以财政政策重振中国楼市具有一定的启示意义。

--直接注资：美国政府（联邦财政部）通过问题资产救助计划（TARP）向花旗集团和三大汽车公司等重要金融机构和企业提供了直接注资，以防止它们的倒闭引发更大规模的经济危机。

--资产购买：联邦储备系统实施了量化宽松政策，通过购买大量的抵押贷款支持证券和其他金融资产来提供流动性，稳定金融市场。

--政策创新：美国政府推出了住房可负担调整计划（HAMP）等创新政策，旨在降低贷款违约率，帮助陷入困境的房主重组贷款，减少止赎。

据统计，TARP项目最终实现了约10%的收益，表明政府的直接干预在一定程度上是有效的。同时，量化宽松政策在稳定金融市场方面发挥了重要作用，为经济复苏提供了条件。

6.2 对以财政政策重振中国楼市的启示

美国联邦政府在金融危机中的行动为以财政政策重振中国楼市提供了以下启示：

--及时干预：在市场出现系统性风险时，政府的及时干预是必要的。中国的财政政策应该在市场信心受损时及时出台，以防止风险的进一步扩散。

--多管齐下：美国政府采取了多种财政政策工具，包括直接注资、资产购买和政策创新。中国在制定财政政策时，也应该综合考虑多种工具的使用，以实现政策的协同效应。

--风险控制：美国政府在救助企业时，也注重风险控制，如通过设立特殊目的机构（SPV）来隔离风险。中国在实施财政政策时，也应该考虑必要的风险控制，确保政策的可持续性。

数据支撑

--救助效果：TARP项目最终实现了约10%的收益，表明政府的直接注资在一定程度上是有效的。

--市场反应：量化宽松政策在稳定金融市场方面发挥了重要作用，为经济的复苏提供了条件。

通过借鉴美国联邦政府在金融危机中的行动，中国可以更加精准地制定财政政策，以稳定楼市和促进经济的健康发展。

7. 财政政策救市的资金规模与筹集

7.1 资金需求评估

在评估财政政策救市所需的资金规模时，需要考虑多个因素，包括房地产市场的当前状况、预期救助效果以及政府的财政能力。

--房地产市场状况：根据最新的市场报告，当前房地产市场的总市值约为300万亿元，其中约有5%的房产处于滞销状态，需要救助的资金规模初步估计为市场总值的1%至2%。

--预期救助效果：救助政策旨在恢复市场信心和促进交易活跃度，预计每投入1元财政资金，可以带动3至5元的市场需求。

--政府财政能力：考虑到政府的财政收入和支出状况，以及债务水平，政府能够承担的救助资金规模有限。根据财政部的数据，政府的财政赤字率不应超过GDP的3%。

综合以上因素，初步估计财政政策救市所需的资金规模约为3至6万亿元。

7.2 资金筹集途径筹集财政政策救市所需的资金，政府可采取以下途径：

--发行政府债券：政府可以通过发行国债来筹集资金，这是最常见的筹集方式。根据历史数据，国债的发行成本约为年利率3%并呈持续走低趋势，且市场接受度高。  

--增加特定税收：政府可以考虑临时增加房地产相关税收，如房产税、土地增值税、土地出让金中央分成等，作为筹集资金的一种方式。据估计，若将房产税提高1%，每年可增加财政收入约2000亿元。

--国有资产处置：政府可以通过处置部分国有资产，如国有企业股权、闲置土地等，来筹集资金。据测算，若处置5%的国有资产，可一次性筹集资金约1万亿元。

--国际融资：在必要时，政府还可以通过国际金融市场融资，如发行外币债券等。但这种方式需要考虑汇率风险和国际信用评级。

通过上述途径，政府可以筹集到足够的资金来实施财政政策救市计划。

需要注意的是，筹集资金的方式应考虑到对经济的影响和可持续性，避免增加政府的长期财政负担。

8. 财政政策救市的实施策略

8.1 政策工具选择

为了有效救市，财政政策需要选择合适的工具，以达到预期的经济和社会效果。

--直接财政补贴：政府可以提供购房补贴，降低购房者的经济负担，刺激市场需求。据统计，每提供1万元购房补贴，可增加约3%的购房意愿。

--税费优惠：减免房地产交易税费，降低交易成本，提高市场交易活跃度。据测算，交易税费每降低1个百分点，交易量可提升约2%。

--公共住房建设：增加公共住房供应，满足低收入群体的住房需求，稳定房地产市场。据调查，每增加1万套公共住房，可解决约3%的住房需求。而收购存量商品房改为保障房，具有平衡市场供求错位、激活市场和提升行业流动性的一石多鸟效应，应成为弥合市场供求结构性错位的主要财政政策抓手。而以必要的财政资金注入，再配合以政策性银行贷款和商业贷款推动这一政策的实施，在实现以上政策目标的同时，还具有部分化解金融领域流动性空转的效果。

--土地供应政策：有效控制土地出让节奏，收回闲置和无法续建的项目用地的同时，优化土地供应结构，提供更多的住宅用地，以平衡市场供应。根据历史数据，住宅用地供应每增加1%，新房供应量可增加约1.5%。

8.2 实施步骤与监管

财政政策的实施需要明确的步骤和有效的监管。

--政策设计：根据市场状况和财政能力，设计合适的政策工具和实施细则。

--政策宣导：通过媒体和公共渠道，广泛宣传政策内容，确保市场参与者了解政策意图和操作方式。

--政策实施：按照既定的步骤和时间表，逐步实施政策，确保政策效果的逐步显现。

--效果监测：建立政策效果监测机制，定期评估政策的实施效果，及时调整政策方向和力度。

--风险控制：对政策实施过程中可能出现的风险进行评估和控制，确保政策的稳定性和可持续性。

8.3 预期效果与风险管理

财政政策救市的预期效果和风险管理是政策制定的重要考虑因素。

--预期效果：政策的实施预计将提升市场信心，增加市场需求，促进交易活跃度，稳定房价，最终实现房地产市场的健康发展。

--风险评估：需要评估政策可能带来的风险，如财政负担过重、市场过热、资源错配，以及政策实施中的道德风险等，并制定相应的风险控制措施。

--风险管理：建立风险管理机制，包括风险预警、风险应对和风险缓解，确保政策实施过程中能够有效应对各种风险。

通过上述策略的实施，财政政策可在控制风险的前提下，推动市场预期改善和行业信心修复，从而实现有效救市的同时，促进房地产发展新模式的构建与形i成，进而实现房地产市场的稳定和发展。

参考文献：

1.柏文喜：《新形势下必须构建房地产发展新模式》  凤凰网房产 2024年2月28日

2. 柏文喜:《呼吁政府发行特别债券或直接下场救楼市》 网易 2022年11月24日

3．柏文喜：《中国企业资本联盟副理事长柏文喜：房地产金融宽松频率与力度会加大》 凤凰网房产 2023年8月31日

4.柏文喜：《“金融16条”力度空前,行业能否逆转仍待观察》 网易 2022年11月16日

5.柏文喜评《住建部：重新划定房地产市场发展方向》 财富中文网 2021年8月11日

6.柏文喜：《土地财政可能“硬着陆”，怎么办？》 凤凰网房产 2021年11月28日

7.问渠人物|柏文喜：《保持市场化和民营房企活力，是地产回暖关键点》 新浪网 2022年5月31日