编者按:

9月24日、10月8日、10月12日——国新办密集召开新闻发布会,持续释放支持经济高质量发展的信息和信号。

加之在国庆节之前接连召开的中央政治局会议、国务院常务会议,使得市场预期明显改善。

一连串密集召开的新闻发布会分别释放了哪些信息,什么信号?我们应当如何正确理解这些信息?应当对政策保持怎样合理的预期?顶端新闻中原策推出《发布会的信息与信号》专题,邀约专家学者接续解读,希望能为大家带来一些有益的参考。

顶端新闻特约专家 严跃进

10月12日,财政部召开新闻发布会。此次提及多条房地产政策内容,为房地产止跌回稳创造良好条件。尤其是“发行专项债收购存量房”的表述积极重要。

一、明确专项债收购存量房

此次明确财政政策对“严控增量、优化存量、提高质量”的支持,对消化房企库存房源和土地落实财政支持,属于重要的财政工具。用好专项债券来收购存量商品房,并用作各地的保障性住房。这意味着地方政府专项债扩容(其他两项包括资本金使用和新质生产力支持)。从专项债的历史功能来说,其一般不“涉房”,过去仅有的领域也主要局限在棚改等领域,很少会介入到房地产一些比较细的领域。而今年自然资源部等部门已多次提及财政工具对存量土地和房屋盘活的导向,同时财政部门也多次提及专项债工具扩围事项。据此认为,四季度专项债收购存量商品房的准备工作会加速,明年上半年各地部门或发行“收储存量土地或存量商品房专项债计划”。

按照此次财政部对存量土地和房屋的收储规划,思路非常清晰。对于已经建好但没有销售的房屋,后续直接动用专项债来收购,进而充当保障房房源,快速供应保障房。对于完全没有开发的土地,则通过专项债来进行收储,纳入2025年的土地储备项目中。对于在建且已销售的房屋,将通过住建部融资协调机制,加强资金支持,推进保交房工作。当前各地都已发布过存量住宅用地和项目清单(含未开工项目、已开工未销售项目、已开工且已销售项目等),基础数据扎实,后续和专项债结合的效率将提高。

此类地块收储带来两个积极影响。对于收储土地作为土地储备项目的,则可以优化2025年的供地模式,尤其土地储备中部分地块由此类收储的地块来充当。而对于作为保障房的房源,后续可以为保障房房源供应增添动力,有助于推进配售型保障房、共有产权住房、人才住房、公租房、安置房等保障房供应。而此类操作下,将持续优化房地产供求关系,既减少存量资产背后的风险,也促进住房工作更好开展。

二、保障房将持续发力

此次对保障房的工作,明确持续发力导向。目前保障房重心在于“加大供给”和“房源筹集”。

1)此次政策提及两类财政资金,即专项债项目收储资金和保障性安居工程补助资金。其中专项债思路清晰,即和现房待售项目挂钩。而保障性安居工程补助资金为传统类资金,立足解决住房困难群体和新市民的住房问题。变化在于,此类资金从强调开工建设转向房源收储。

2)保障房建设工作将持续推进,尤其在“以购代建”方面,后续将获得三类重要资金,即专项债、安居工程补助资金、保障性住房再贷款等,在助力保障房房源筹集过程中,助力房地产发展新模式的推进。

三、减税大招或将到来

此次提及税收工具支持房地产止跌回稳,意味着房地产减税大招将出台。

1)今年10月份要密切关注税务部门政策动向。由于近期各地住房部门政策调控下,普通住宅和非普通住宅的标准已取消。挂钩在该标准上的税费政策也有望调整。最直接影响就是对增值税和个税产生减负效应。测算显示,对于住房持续时间短,或房屋为大户型的,其增值税减免效应会非常可观。同时对于个人出售房屋而言,部分城市针对普通住宅和非普通住宅也有差异化个税政策,后续有望进一步降低个税成本。

2)另有两个政策值得关注。此次没有提及契税,但预计或也有调整空间。同时土地增值税面临减免导向,房企拿地和项目开发享受减税优势,也利好大户型和高品质住房建设。

四、市场意义分析

财政部政策对房地产止跌回稳发挥了积极作用。

1)其明确作为止跌回稳的一项工具,尤其是提及对存量土地和房屋的收储,将有助于更好改善供求关系。财政工具介入,将发挥批量高效的操作优势,促进闲置土地和闲置房屋减少。市面上流通和交易的土地房屋等自然会面临供求关系优化,价值提振空间扩大,买卖优势增强。

2)有效实现“严控增量、优化存量、提高质量”工作目标。今年下半年工作重点或风向变化,即是对新建项目要适当控制,同时对存量的收储盘活节奏要加快。专项债实际上代表了地方政府的去库存能力,和购房者购房的家庭力量一起,促进房地产的去库存工作开展。

3)政策再接再厉、市场稳中向好。今年四季度房地产工作重心在于促进住房交易市场的回暖,目前已有序推进,市场反馈积极。随着土地和存量项目的盘活等,供求关系会有进一步优化空间。其为四季度和明年房地产平稳健康和高质量发展创造更好的条件。