观点网 2024年上半年，中国房地产市场经历了一系列调整，其中商品房市场的表现不如预期，引起了广泛关注。行业大大小小从业者都感受到一定的寒意，越秀地产也不例外。

“上半年市场持续波动下行，处于深度调整的环境。”管理层指，但越秀地产过去在投资、产品打造、运营、财务等层面保持的稳健态势，为它提供了对抗风险的底气。

资料显示，2024年上半年越秀地产整体业绩保持稳定。期内该公司实现营业收入约353.4亿元，同比上升10.1%；毛利率13.7%。

权益持有人应占盈利约18.3亿元，同比下降15.9%；核心净利润约17.4亿元，同比下降18.8%。下滑幅度在行业水平之上。

更重要的是，越秀地产截至期末保持了财务的健康。三道红线方面，越秀地产保持了绿档达标——剔除预收账款后的资产负债率为68.3%，净借贷比率为58.6%，现金短债比为1.53倍。

融资成本方面，越秀地产加权平均借贷利率为3.57%，同比下降41个基点，期末平均借贷成本进一步下降至3.47%。

8月28日，越秀地产召开2024年中期业绩会，董事长及执行董事林昭远、联席总经理及执行董事朱辉松、财务总监及执行董事陈静和总经理助理姜永进出席。

在会上，林昭远就表示，越秀地产仍对市场充满兴趣。换句话说，在保证安全的前提下，会保持一定的投资强度。

不调整目标

回顾今年上半年全国房地产市场基本情况。2024年1-6全国新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。

而来自观点指数发布的《2024年1-6月房地产企业销售表现·观点月度指数》数据，1-6月份，前100房企累计实现权益销售金额13611.38亿元，同比下降40.77%，同比涨幅环比收窄五个百分点。

行业下行，连带越秀地产受到影响。资料显示，2024年上半年，越秀地产累计合同销售金额约554亿元，同比下降约33.8%；累计合同销售面积约为187.95万平方米，也同比下降约24%。

而回顾年初举办的2023年度业绩发布会，越秀地产管理层曾为今年设定了1470亿元的销售目标，并期望实现约3.5%的同比增速。上半年看来，达成率不算太理想。

但林昭远表示，公司管理层经过研究，决定不调整全年销售目标。

原因第一，“和整个行业下滑幅度对比，我们的下滑比例应该还是优于行业平均水平。”林昭远还称，虽然销售下滑，但公司行业地位并没有下跌。同样来自《2024年1-6月房地产企业销售表现·观点月度指数》，越秀地产期内全口径销售排在行业第9名。

另外，上半年指标达成率偏低，影响比较大的因素是期内新拿地推的盘比较少。而尤其上海、杭州的新开的盘，会集中到今年到第三第四季。例如越秀地产今年3月份成交价7.5亿元摇中的杨浦长海社区地块，就预计今年3季度开放接待。

所以对下半年计划的达成，会有比较好的条件。整体思路上，越秀地产预期通过一城一策一盘一策的精准营销策略，加快销售和现金回流，提高去化和回款。

林昭远还提出，就目前的市场情况来说，维持原有目标肯定有较大调整和压力。但不调整目标为的是表达决心。“我们会以这个目标来驱动全体员工。这个目标也是和管理层绩效考核强挂钩的。”

另外，他还提出，下半年房地产市场随着政策宽松力度的加大和市场信心的逐渐恢复，预计将筑底企稳，对公司销售情况会有更好的影响。

据了解，越秀地产管理层对下半年市场的整体预判是，政策方面，调控政策将围绕“因城施策”、“精准施策”持续宽松，以满足居民刚需和改善性合理购房需求；

土地市场趋于理性，但分化加剧，一线及二线主要城市核心区域的土地仍将保持溢价竞争。这同样对越秀地产有利。

而资金方面，宏观融资环境将继续保持宽松，金融机构将继续加大对房地产行业企稳回升的资金支持，优质房地产企业获取融资的能力和优势将继续加强。

资料显示，除上述“三道红线”保持绿档外，越秀地产亦拥有惠誉BBB-“投资级”信用评级，整体融资通路保持通畅。

2024年上半年，越秀地产就成功发行境内人民币公司债券合共15亿元，5亿3+2年期票面利率2.25%，10亿10年期票面利率2.75%；发行境外人民币点心债23.9亿元，加权平均利率为4.07%。

择机增储

1470亿元的销售目标保持不变，越秀地产也未对拿地金额指引作出修改。

据了解，越秀地产对全年主要现金流项目预测中，土地款支出及拍地保证金预期支出仍保持在400亿元。

就上半年的表现，该公司在拿地方面事实上出现一定放缓。期内，越秀地产通过“6+1”多元化增储模式于广州、北京、上海、杭州、合肥、成都等城市合共新增12幅土地，总建筑面积约172万平方米。据观点指数不完全统计，权益拿地金额在55亿元左右。

但在精准投资的要求下，越秀地产的土地储备素质在持续上升。据了解，上半年越秀地产新增土储88%位于一线和重点二线省会城市，其中于一线城市新增6幅土地，于重点二线省会城市新增5幅土地。

而过去几年，越秀地产一直有计划地加强对核心城市土储的获取，包括加大了对北京上海的投资力度。截至最新期末，其拥有总土地储备约2503万平方米，其中大湾区占比41.2%，华东地区、中西部地区和北方地区比例上升至58.8%。

其中，总土储的94%位于一线和重点二线城市。按具体城市分，一线城市占比44%，广州、北京和上海分别占比36.7%、3.9%、2.4%，重点二线城市占比50%。

由于要维持年度销售目标，越秀地产下半年则需要保持一定的投资强度，以供应货值。

按照林昭远的指引，越秀地产接下来在投资上还是坚持以销定投，稳健投资，同时要做精准投资，保持对核心城市、核心板块和客户的研究。项目上，会聚焦一些收益确定性比较高，现金流回笼快的项目。总体来说以效益为先。

不久前7月10日，越秀地产就联合北京城建以溢价17.12%、成交价22.3亿元摘下上海杨浦一宗宅地。

另外，TOD方面，越秀地产目前拥有总TOD土地储备约310万平方米。这部分确定性来自于两大国企股东的孵化能力。今年上半年，越秀地产就曾向母公司以总计约22.4亿元的价格，购得琶洲南TOD二期项目的20%权益。

城市更新方面，越秀地产拥有里仁洞旧村项目土地储备约14万平方米，“整体签约率达到84%，今年首批复建房已得到村民的认可。同时，其中8.9万平方米得融资地块，目前已经可以顺利的供应。”

南洋电器厂目前签约率已达到90%，目前进入拆迁阶段，争取明年可以供货；而上海虹口项目计划于今年下半年首次开盘销售。

以下为越秀地产2024年中期业绩发布会问答环节实录整理节选：

现场提问：管理层如何看待当下和未来的市场环境，有哪些措施去保障去化？目前广州的城市更新受到关注，公司作为广州本地房企，未来有怎样参与？

林昭远：今年房地产市场的政策，应该是非常足够，非常友好的。包括利率水平、对限购的打开，对行业的健康发展带来比较好的一些条件。

从整个上半年来看，市场应该在逐步探底之中。当然我们也会看到517以后。迎来六月份的大反弹。七月份虽然再往下，但下滑的空间应该在逐步收窄。总体来看，市场还是在寻求平衡，你这个点上既有整个市场的气氛问题，还有消费者信心问题。我认为目前是存在胶着状态。

下半年总体来看，因为中国房地产已经明确建立了新的发展模式。新的发展模式，保障性住房由政府来作为主导，市场性的由企业来进行市场化运作。

未来，是回到“好房子”的属性，好产品、好服务应该是市场的主流。同时，是对城市能级的回归，城市的能级越高，那市场的韧性市场的机会更大。

我们应该看到房地产作为国家的重要的支柱产业，整个市场的规模，会保持8到10万亿的水平。越秀地产目前所进的城市总体成交规模都在2000亿以上，存量市场还是有得做的，我们对市场充满兴趣。

从如何应对的角度，我们这几年，第一还是稳健经营，以销定产，这个一直以来的原则。

第二就是做好自己的事情，做好城市、板块得研究，加大对客户的研究，因为做要精准的定位，精准到我们的目标客户群。

同时立足四好企业，坚定把好产品、好服务、好品牌做好。在精益管理上，从效率、对成本的把控，同时产出高品质产品，引导企业可持续发展高质量发展。

城市更新的问题，广州城市更新规模上，就全国各大城市尤其四个一线城市来看，工作应该相对来说要慢一些。当然现在广州的城市更新，从目前看应该画了两条线，一种是旧的模式，一种是新的模式，叫作地模式。

越秀地产目前在旧的模式里面，获取了两个项目，一个是里仁洞村，目前这个进展还是比较好，我们整体签约率达到84%，今年首批复建房已得到村民的认可。同时，其中8.9万平方米得融资地块，目前已经可以顺利的供应，从效率效果来看，推进还是比较快。

第二就是南洋电器厂，目前签约率已达到90%，目前进入拆迁阶段，争取明年可以供货。

而新得模式应该是采用政府来主导，一二级可能不联动。当然这个模式目前正在推进之中，还要看进展的情况。

总体上，广州通过城市更新，对城市规划、城市容貌提升，包括城市的发展机会应该会更大。我们也坚定看好广州的发展机会。

现场提问：今年国内融资环境有发生什么变化吗，能不能介绍一下今年公司境内发债情况怎么样？

陈静：目前国内的融资环境还是比较宽松的，但确实有一些企业会受特殊事件的影响，部分行业融资环境也有部分收紧。但就越秀地产目前来讲，不管是国有背景也好，还是我们跟金融机构良好的联系、过往信用记录也好，整体的融资渠道仍然比较通畅。

关于境内发债的情况，越秀地产上半年没有到期债券，但下半年会有60亿的公司债，还有银行间的一个票据，目前部分是展期，部分是已经做好整体的安排。所以下半年已经做好对后面发债整体的安排，我们都已经很明确了。

现场提问：半年度利润方面的表现是否符合公司的预期？

林昭远：确实从21年底22年经过23年到今年上半年，行业从18万亿到13万亿到11万亿，今年上半年仍整体下滑。下滑意味着量价是齐跌的，行业的亏损应该是前期特别是21年之前拿地成本比较高，

意味着量价应该是级别的。当然这个量价级别目前的亏损应该是前期，特别是21年以前，拿地的降低成本比较高。目前的市场亏损是正常，这也是行业目前的体感，从目前各大房企发布业绩来看，今年上半年都有不同程度的下滑。

当然22年、23年包括今年上半年，这几年的土地成本是相对来说比较便宜，同时是有盈利的。我们总体上在高价值的土地。做一些对冲。上半年来看，利润确实也出现下滑，但相对行业其他房企来看，应该还是优于其他房企。

这个结果也是由于去年和前年公司还是保持一定的投资强度，同时也抓住一些比较好的机会，进入了北京、上海等一些高能级的城市。也是对前期一些经营下滑的对冲。

总体来说，下滑是阶段性的。我相信随着行业逐步回升，或者说下跌的收窄，这个阶段可能会过去。

长期来说，相信随着一些房企的出清，行业集中度的提高，行业的竞争程度会降低，以后各大房企将会迎来可持续的高质量发展。

现场提问：管理层是怎么评价目前公司销售表现，下半年是否有信心完成全年目标？越秀这两年在北京也拿了不少地，是不是有投资策略的一个偏重？

林昭远：上半年公司完成554亿元销售，按1470亿目标来看，完成率不到40%。这个和我们的计划还是有差距。

但和整个行业下滑幅度对比，我们的下滑比例应该还是优于行业平均水平。同时，越秀地产的行业排名是靠前的，销售额排名从去年年底的第12位前进到上半年的前10名，相对来说是优秀的。

第二，今年的目标，管理层研究决定不做调整。上半年这个指标达成率偏低，有一个因素，就是今年新推的盘比较少，尤其上海、杭州的新开的盘，会集中到今年到第三第四季。而新开的盘，对去化的保障是更强的。所以对下半年计划的达成，是有比较好的条件。

管理层提出不调整目标，表达的意思，就是这个目标在目前市场环境挑战肯定非常大，压力也是非常大。不调目标目的是表达决心，我们会以这个目标来驱动全体员工。这个目标也是和管理层绩效考核强挂钩的。

越秀地产这几年发展的城市布局中，逐步布局在核心城市里面的核心区域。我们能级项目周边的竞争程度相对来说没那么强烈，有抵抗风险的能力。

同时，我们也不会为了达成目标就刚性降价，还是会通过精细管理，采用精准定价、线上线下联动来提高去化能力，保障量价的达成，实现有质量的完成。

对于北京市场，越秀地产总体布局在北京偏北部，尤其在海淀区域，目前去化还是比较好的。

从目前分析来看，南部和北部是不一样，北部和西部不一样。南部目前应该是。的幅度也比较大。我们总体布局布局的角度还在北京的偏北部的，尤其在海淀的产品，也从目前看啊去化还是比较好的。

未来策略上会保持一定的投资强度，立足于深耕北京。今年北京单城销售目标为120亿元，目前已经完成56亿元。