今年以来，不止新房，二手房市场也发生了翻天覆地的变化。
面对近13万套的二手房挂牌量，业主薅破脑袋求破局，已经是郑州楼市公开的秘密。
比起竞争激烈的二手房市场，一直被忽略的法拍房市场，其实更加残酷。
那么，当前郑州的法拍房市场到底什么情况？有多残酷？
01
别急，我们先来看数据。
2024年上半年的法拍房数据，是真的很炸裂！
根据克而瑞数据，全国住宅类法拍房的挂拍量，已经超20.2万套，同比2023年同期增幅超过12%。
其中，郑州法拍房的挂拍量，仅次于重庆和成都，位居全国第三，挂拍套数高达5178套，同比2023年同期增长43%。
2023年，郑州的住宅法拍房一共挂拍了8059套，今年截止到6月份，郑州的挂牌量就已经达到了去年的60%。
按照上半年这个增速，毫无疑问，今年郑州的法拍房数量将再创新高。
在阿里司法拍卖平台上，剔除掉商铺、车位，郑州目前正在进行拍卖的房产就有将近200套。
以上这还只是一个平台的数据，不包含其他拍卖平台的拍卖房源。
而这些房产被法拍，问题的根本在于存在债务问题，这其中又有很大一部分来自于集体断供潮。
一种是业主主动断供。因为前两年的烂尾楼，业主钱房两空，主动不还房贷。
还有一种是被迫断供。
前两年投资者高杠杆购房，这两年就业环境差，失业降薪成为常态，不少购房者面临巨大的还贷压力。
再加上房价以及房贷利率的跌幅之大，令人瞠目，行情好的时候，很多人会主动卖房，说不定还能卖出溢价，现在只能等法院打折把房子拍卖掉。
这都直接导致了郑州的法拍房大爆发。
每一套法拍房背后都是一个心酸的故事，宏观上看是数据，微观上全是悲剧。
时代的巨浪迎头劈下，决定断供，往往不是权衡利弊，而是退无可退，是最差的结局，也是唯一的生路。
遇上楼市下行时期，不仅逃不过被法拍的命运，也逃不过房子被打骨折法拍。
02
比法拍房数量上的持续激增更为要命的是，法拍房的成交价格和成交率也在同步持续走低！
打开阿里法拍网，无一例外评估价全部低于起拍价，而我们看到的评估价，其实就已经是本小区同户型贝壳上的最低挂牌价了。
法拍房普遍都是在此基础上再打6-7折，甚至低于6折的房源也是一抓一大把。
但凡折扣给不到位，都要进入二拍甚至变卖阶段，无论是位于东区，还是金水区核心位置的房源，还是100万以内的刚需房源，或是超300万的改善房源，都毫无例外。
比如说远大理想城这套房产，122平四室，评估价125万，进入二拍阶段，起拍价70万，相当于评估价的56折，还是无人报名。
再比如正商书香华府这套房产，176平，评估价408万，当前价格是228.48万，相当于评估价的56折，单价还不到1.3万元/平。
要知道贝壳上该小区挂牌价最低的一套，138平的三室，总价也得229万。
看到1.3万元/平的法拍价格，业主们的心里真是哇凉哇凉的。
正商书香华府位于住宅稀缺的龙子湖，原来二手房价格在2万+，现在挂牌价一万七八的房源比比皆是。
这些打骨折的法拍房，正在逐个击破二手房的价格底线！
反过来，二手房为了快速出手又不得不降价，如此一来，就形成了恶性循环。
法拍房和二手房价格，在同步猛跌已经是事实！
03
郑州的法拍房市场另一个现状就是：热度普遍不高。
作为法拍房重灾区的郑州，今年上半年的法拍房成交率只有13%，在全国一二线城市中排名倒数，而且多轮流拍率还在上涨。
即便是价格腰斩，法拍房，也拍不动了。
阿里法拍网上也能很直观地看出来：围观看热闹的居多，真正报名的人几乎没有。
不管是即将开始，还是正在进行的拍卖，都有小几千人的围观，报名人数却都是零，主打的就是凑热闹。
已经成交的法拍房，绝大多数也仅仅只有一两个买家竞拍，真正买法拍房的人越来越少了。
法拍房市场上，甚至出现了不少1元起拍的房产，噱头十足。
上个月，郑东新区商都路郑东名筑的一套房子，起拍价就被定在1元。
这套房子面积36.54㎡，六楼，精装修，配备简单家具。
最终吸引了15人参拍，成交价12.4万，溢价率高达12400000%。
根据发票信息显示，18年这套房子的购买价为38.3万，才过去6年，就打了32折。
这个价格算得上是一个大漏，但一元起拍的噱头，确实也起到了很大的作用。
04
捡漏，是很多人对法拍房的固有印象。
然而事实并非如此。
市场下行时期，在法拍成交价格普遍低于评估价格的情况下，法拍房也不能完全与捡漏划等号。
比如说这个月刚成交的永威森林花语，这套230平四室，评估价122万，经过71次竞拍之后，最终成交价239万。
比评估价还要高得多，接近小区市场成交价，已经算不上捡漏了。
法拍房，要选择起拍价比市场价要低很多的房产。
如果是与市场价相差不大的情况下，完全没有必要冒风险去拍一套法拍房。
你以为的捡了个小便宜，实际上背后可能是高额的税费。
或者是其他需要承担的各种风险与问题，比如说未腾空的房屋，是不是有租约，原房主是不是配合腾挪等等。
没有租约、已经清空的房产，能避免腾房带来的一些列问题。
关注法拍房的同时，一定要把风险和问题前置，不然漏没有捡到，麻烦事还有一大堆。
而且法拍房市场，也不能脱离优质地段+优质产品的市场导向，要选择优质板块内口碑不错的项目。
比如说东区、金水区品质还不错的次新小区。
法拍房能买吗？能买！
但法拍房的漏不是普通人说捡就捡的，一定要在专业人士的指点下来操作。
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