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5月份房价数据出炉，楼市调整仍在继续。

根据中指研究院发布的数据显示，5月份百城新建住宅平均价格为16815元/平方米，环比增长0.30%，但有54个城市出现环比下跌。

二手房数据则让人比较郁闷。

全国300城总挂牌量（截至5月31日）753万套，反映市场库存压力显著。

5月全国100个重点城市二手房均价为13794元/平方米，环比下跌0.71%，同比下跌7.24%。

房价环比跌幅达到0.5%并持续几个月，普通人就能明显感觉到市场在降温。如果跌幅超过0.8%，那就是很明显的感觉了。

更值得注意的是，这已经是百城二手房价格连续27个月环比下跌了，市场调整的深度和持续性远超预期。

一线城市的表现相对“抗跌”，环比下跌0.37%，而二线和三四线城市分别下跌0.78%和0.76%。

更令人担忧的是二手房挂牌量的变化。5月份百城二手房挂牌量已经达到271.8万套，同比激增15.8%。

而挂牌均价也在持续下跌，这种挂牌量激增和价格下跌的双重压力，直接导致二手房市场进入“以价换量”的循环。

具体的原因是什么？首先还是市场信心和基本面。

从租售比和房价收入比这两大指标来看，房价还没调整到位。全球健康的租售比在4-6%，中国很多城市却不到2-3%，如果把房子视为一支股票的话，市盈率超过50倍，太贵了。

更何况租金仍在下调，也是中指研究院发布的数据显示，全国50城租金连续5个月下跌，4月份全国平均租金为35.2元/平米/月，同比下跌3.4%。

此外，还有“四代宅”新规产品的集中上市，对存量二手房形成代际碾压。

现在新房市场的“好房子”概念越来越深入人心，开发商通过提升产品力来吸引购房者，而二手房尤其是房龄较长的房源，在户型设计、物业服务、社区配套等方面明显处于劣势。

特别是“得房率”这个指标，更是让二手房业主崩溃。

得房率，就是“套内面积÷建筑面积”。在存量二手房里，得房率超过80%的住宅占比较低，大部分高层住宅的得房率在75%左右。

而第四代住宅新房的得房率，普遍在100%以上，有的甚至高达140%以上。

广州近期可能出台封堵楼市“偷面积”的乱象，“高得房率”或被收紧，使用率重回100%以内。

为什么这么做？看一下数据。5月广州新房环比涨1.25%，领涨全国，而二手房环比跌0.48%，同比跌5.4%。

除了得房率高之外，新规产品还有其他优势，比如隔音效果更好、室内层高更高、梯户比和车位比更合理。而旧规下的二手房，就会出现更大的降价压力。

总之，又到了考验判断和耐心的时候了，尤其三四线城市，不乐观。

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