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你敢相信吗？
在郑州主城区，竟然出现了总价不到10万的房子！
前两天，我在浏览房产网站时，偶然发现汇泉城11号院一套建面约26㎡的公寓，挂牌价仅8.2万，单价低至3131元/㎡，创下郑州主城区最低挂牌记录。
汇泉西悦城，这个曾经的红盘，如今以如此惊人的低价重回大众视野。
这个位于郑州中原区陇海路与西四环交汇处的项目，由郑州汇泉置业有限公司开发，被西四环、陇海快速路、郑西高速铁路包围。
究竟是什么样的房子，8.2万就能买到？
汇泉西悦城11号院规划有12栋公寓楼，正南正北排布，乍看颇有住宅小区的感觉。
得益于汇泉西悦城十年开发，小区域入住率不低，底商鳞次栉比。
项目还做了人车分流，走进小区能感受到一定的居住氛围，楼栋间点缀着简单绿化。
门禁系统形同虚设，走进公寓的入户大堂，空间虽小但也亮堂；走廊未见杂物堆放，物业管理似乎不错。
据了解，这里除了自住，还有很多做生意的租户，整体入住率较高。
26㎡的空间相当局促，但租户们各显神通，有的将隔墙和飘窗拆除改造成简易民宿；有的布置成迷你工作室；还有的直接交给二房东做日租生意。
目前在售的30来套公寓中，5套挂牌不到10万，最便宜的一套仅8.2万，且价格还能再谈。
而当初开盘时，这些公寓售价约8000元/㎡，按现在的挂牌价计算，房东们普遍亏损61% 以上！
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价格暴跌的背后，映射出公寓市场的残酷真相！
汇泉西悦城11号院的价格为何如此惨烈？分析下来，几个关键因素不容忽视：
1. 区位劣势明显：项目位于四环沿线，虽然2公里范围内有5个地铁站（莲湖、奥体中心、奥体中心西、金桢路、河南建院），但日常出行依然不便，因为有高架和铁路的隔阂。配套方面，短距离内缺少成熟大型商场和好的医院，生活便利度有限。
2. 供应量过大引发踩踏：仅11号院一个项目就有12栋公寓楼，在区域内形成严重过剩，当面临集中抛售时，价格战不可避免。
3. 公寓本身的硬伤：商住公寓普遍存在不能落户、不能上学、商用水电、40年产权、高密度居住等问题。交易时还面临高额税费（增值税、差额税、个人所得税等），二手市场几乎无人问津。
4. 市场环境变化：同区域住宅价格在下滑，公寓的处境更加艰难。
但令人惊讶的是，这个低价公寓的租金回报率却高得惊人。
目前同样面积段的单间，月租可达750元左右。
按8.2万的总价计算：
年租金收入：750元/月 × 12 = 9000元
租金回报率：9000 ÷ 82,000 × 100% = 10.98%
租金回报率10.98%，这一数字放在全国都相当炸裂。
支撑高回报率的一大因素是项目周边有三所高校：河南建筑职业技术学院、郑州科技学院、郑州健康学院，源源不断的学生群体构成了稳定的租客来源。
据了解，当奥体中心举办演唱会等活动时，民宿短租价格能翻倍上涨，为房东带来额外收益。
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面对如此诱人的回报率，不少投资者难免心动。
在做出决定前，请务必认清这些风险：
1. 升值空间极其有限：公寓本身增值缓慢，加上区域内存量巨大，未来转手难度极大。要知道“再破的住宅都有人买，再好的公寓也不好卖。”
2. 持有成本不可小觑：商住公寓的物业费、商用水电费远高于住宅。以该小区1.8元/㎡·月的物业费计算，26㎡公寓每月物业费约47元，加上公摊水电等，实际持有成本可能占租金的15%-20%。
3. 隐性成本消耗收益：出租过程中的空置期、维修费用、中介佣金等都会侵蚀实际收益。若委托管理公司打理，还要支付额外的管理费。
若你仍对公寓投资感兴趣，务必牢记以下原则：
1. 地段至上：选择人流密集区域，这些地段的租赁需求更稳定，抗风险能力更强。
2. 设计要合理：比如户型的空间利用率要尽量高、最好要是燃气、尽量选择梯户比低的楼栋等等。
3. 开发商和物业是关键：选择实力开发商可降低烂尾风险，而良好的物业管理是公寓保值的关键。
汇泉西悦城11号院的低价公寓，如同一面多棱镜，折射出当下房地产市场的复杂生态。一边是触目惊心的61%价值缩水，一边是惊艳的10.98%租金回报，让人爱恨交织。
必须清醒认识到，这类公寓只适合特定类型的群体——那些追求稳定现金流、不在乎资产升值、且有足够耐心处理出租事务的人。对于普通购房者，尤其是刚需群体，“刚需莫碰公寓”的含金量仍然在上升。
最后，8.2万的公寓警示我们：任何投资都需要专业知识和风险意识。高回报永远伴随着高风险，看似诱人的数字背后，往往隐藏着需要多年才能看清的真相。
“白菜价”公寓是馅饼还是陷阱？你怎么看？欢迎评论区一起聊聊
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