观点指数(GDIRI) 近日，中建玖合·未来方洲（备案名：文璟花园）在广州开盘，首日认购335套。该项目是中建玖合首次操盘广州的旧改项目。

项目位于黄埔区文冲地铁站附近，总占地面积约74.27万平方米，建筑面积220万平方米，规划货源约8000套。

中建玖合披露，该片区规划文元、江北、渡头三大组团，集创新办公、生态住区、山水公园、文化地标、商业街区、邻里中心、教育成长等7大业态为一体，被列为广州市重点建设项目。项目包含复建区及融资区两部分，业态包含住宅、商办、学校、配套等。

本次首开的为文元组团项目，共取得三张预售证，合计供应575套，主推建面约79-142平方米。

开发商为广州黄埔文冲东片投资有限公司，注册资本1亿元，由中建玖合发展集团等多方持股。2023年12月，中建玖合通过公开挂牌交易持有广州黄埔文冲东片投资有限公司34.3%的股权，而该公司正是文冲东旧改项目的实施主体。股权转让完成后，广州文冲经联社、中建玖合和知识城集团持有的股权比例分别为51%、34.3%、14.7%。

根据合同约定，复建区交付后，广州文冲经联社以约定的价格将持有的东片公司51%股权转让给中建玖合和知识城集团，并完全退出项目公司。中建玖合和知识城集团将按照70%：30%的股权比例继续合作开发融资区地块。复建区建设类型主要包括安置住宅、集体物业、公建配套等，融资区建设类型主要包括住宅和公建配套等。

2020年，中建玖合首入广州，曾先后打造了湾璟壹号和中建玖玥湾，这两个项目均位于广州南沙区。

湾璟壹号（鸿远华府）属于中建玖合首进广州的项目，并且和德信、弘阳联合开发，中建玖合股权占比51%。据广州住建局数据显示，湾璟壹号于2021年首发，目前合计8张预售证，住宅总计1036套，剩余110套未售，去化率约为89.4%。中建玖玥湾（久悦花园）于2021年首发，如今合计5张预售证，住宅总计427套，剩余175套未售，去化率约为59.02%。

可以看到，中建玖合之前的两个项目并未完全售罄，并且中建玖玥湾去化仅为六成。中建二局债券募股说明书显示，截止今年3月末，湾璟壹号项目地块累计销售24.09亿元，中建玖玥湾累计销售19.74亿元，两个项目的投资额分别为21.1亿元、18.49亿元。

前两个项目并没有给中建二局带来较大的投资回报，作为新进广州的“过江龙”，中建玖合也急需代表作打开市场。

此前，中建玖合华南区域召开2024年年中工作会，工作部署提及，“要打造全能超级大盘、再造广州现象级红盘”。

中建玖合·未来方洲或是其打造的广州销售的“方舟”。

根据阳光家缘数据显示，黄埔区去化周期为18.8个月，价格变动的因素还是较大。据了解，未来方洲周边项目供应并不少，中建·海丝城总建筑面积约240万平米，体量大概是8000-9000套。华润置地黄埔润府旧改项目也会成为中建玖合·未来方洲的竞品。此外，保利华发中央公馆、富颐华庭等老盘项目，由于板块供应过多，也不得不采取降价，适应市场的供需情况。

未来方洲靠近文冲、双岗双地铁站，3站金融城、6站琶洲，30分钟内直达珠江新城，区位优势会是较好的补充。

外部竞争激烈，中建系内部竞争也不小。今年四月份，中建集团与广州市人民政府在广州签署深化战略合作协议。根据协议，双方将在建筑业创新升级、重大基础设施投资建设运营、城市有机更新、央地企业合作、建筑产业集聚发展和走出去等多领域开展合作。

黄埔区是广州城市更新项目最活跃的区块之一，中建系企业进入黄埔旧改的可能性较大。未来方洲不仅要面临当下的项目分流，可能还会受到未来新增供应的影响。

观点指数认为，旧改大盘不仅周期长，而且需要足够多的资金沉淀，更需要有操盘市场的能力。中建玖合·未来方洲这条“方舟”估计会遇到很多风浪。