发表于5分钟前楼事儿

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很多无价的东西都是免费的，现实里太多交易，看清菜谱点对菜。

2024-10-23   第3509期

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出品 | 楼事儿      选文 | 司徒二人

房地产那些事儿

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存量房贷利率大部分将统一降至3.3%。

这是一个好消息！尤其是存量房贷购房者而言。

此前监管部门宣布，对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限。

购房者的经济压力和购房成本相向而行，能否向向而生？这是一个和谐和美好的话题。

以史为鉴。这是一个多方博弈的过程和结果。

△网络图

No.1

存量房贷利率的影响

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年10月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.1%，5年期（简称5年期）以上LPR为3.6%,相比上次均下调25BP。

据介绍，这是继2月5年期以上LPR报价单独下调25BP，7月两个期限品种LPR报价分别下调10个基点之后的年内第三次下调，且下调幅度为LPR报价改革以来最高，超出市场预期。

有观点表示，10月LPR下调已无悬念，只是幅度多少的问题。

利率还是利息，对于大多数购房者而言，只是一个概念，了解和手熟悉的程度不是那么的标准和准确。

事实上，房地产政策与调控政策的落实和监督，也是必要的。

政策的落实和督查，也为下一步制定新的政策还是持续，还有改变政策，等等，提供有关的全部或局部的详情和报告，作为政府有关部门的内参，或者公开作为房地产企业和购房者的行为参考。

大家记忆犹新的就是2014~2015启动的全国楼市大热，随后几年，房价几乎一天一个样子。

有观点表示，房贷方面，增量房贷利率将显著低于LPR。、

央行《2024年二季度货币政策执行报告》披露，截至6月末，除北京、上海、深圳3个一线城市外，其余城市首套和二套房贷利率下限均取消。即便以设置房贷利率下限的北京为例，其首套房贷利率下限为LPR-45BP,此次LPR下调后北京首套房贷利率降至3.15%。

——楼市渴望上扬，无论价格还是市场成交量。另一方面，对于购房者而言，期待或许有所缓和，甚至有所具体问题具体分析。

△配图

值得注意的是，从2005年开始实施的房地产市场调控，到去年的房地产调控。一方面是控制房价高涨，也是为了挤除房地产金融泡沫，避免出现更大风险。

然而，房地产调控中，涉及利益群体的博弈，多方利益主体之争下，调控未必次次成功。

房地产有效调控也是控制房价报复性反弹风险，实际上就是在预警房地产金融泡沫或将继续吹大。

正如媒体报道，房地产金融泡沫吹大，将意味着有更多社会资金从其他产业集聚到楼市，房价繁荣的背后，是越来越多的实业资金变身为投机“热钱”的过程。虽然房价涨了，地价也涨了，土地财政似乎有了保障。但这些短暂的增长和短暂的收入，最后都将会以更长久的地方财政危机和经济减速为代价。没有实业支撑的经济终究是脆弱的、不可持续的。

同时，房地产金融泡沫继续吹大的更大危害在于，它将银行的房地产贷款置于高风险之中，银行贷款的不良率或将埋下超预期反弹的隐患。

一旦经济不景气造成房地产金融泡沫破裂，银行信贷将首先面临大量坏账损失。

值得注意的是，那些高位买房的人群将会因为房价暴跌，面临资产缩水。

据介绍，LPR已经成为银行贷款利率的定价基准，即“贷款利率=LPR+点差”。

2024年19月的此次LPR下调有助于降低企业融资和居民信贷成本：增量贷款将以最新LPR作为定价基准，存量贷款将在重定价日调整。

不得不说楼市调控，作为楼市新政AB的两面，对楼市的影响也是可以参照。

在存量房贷利率调整以及重定价之后，绝大多数存量房贷利率将降至LPR-30BP，即降至3.3%。但北、上、深二套及以上存量房贷利率需考虑当地政策下限。

值得一提的是，今年以来LPR下降了0.6个百分点，加上各商业银行统一批量调整的存量房贷利率平均约下降0.5个百分点，今年房贷利率降幅可能超过1个百分点。

这也意味着，房贷利率的成本将有助于购房者。存量房利率下降，对于存量房贷款购房者的利好，不言而喻。

实实在在的受益。

△配图

No.2

100万房贷利息可少还30万

也许对于大多数购房者而言，LPR下降的概念不是熟知。

但是，作为金融政策和金融术语的解读，远没有房贷者的关注更大。

有观点认为，LPR下降，主要的动力来自购房成本的绝对降低。

一系列的金融政策，叠加此前包括一线城市的在内的城市松绑限购、限贷，税费政策调整，首付比例调整等，第四季度楼市的也将有别于此前的楼市。

也就是说，房地产的金融属性，更直接点的讲，房地产和金融的逐利行为，讲=将进一步减缓和力度缩减。

对于购房者而言，尤其是刚需购房者而言，利用与房贷的购房者来说，无异于减少了购房成本和经济压力，是一件赶早不如赶晚的事情，等来的运气，无力购房等来的机会。

房贷金融政策对贷款申请的积极性将有利，楼市的跌幅也可受到缓冲和支撑。

房地产金融杠杆因子，带来房地产金融化的一定程度的市场接受。

房地产金融化也用在了购房者的消费首付上，其间，尤其是房价上涨趋势明显的年月，在房地产企业和中间商的推广下，一些人开始进入房地产消费市场，进行购买投资，甚至投机。

9月25日召开的政治局会议表示，要加大财政货币政策逆周期调节力度，保证必要的财政支出，切实做好基层“三保”工作。要降低存款准备金率，实施有力度的降息。要促进房地产市场止跌回稳。

刚需购房者开始进场，一波一波，刚需的购房成分也自由生长。

楼市持续向前，调控加码，限购限贷一直。影响楼市的最重要的还是金融。

值得一提的是，有观点认为，下调存量房贷利率将减少银行的利息收入，但也会减少客户的提前还款。

现实里是不是这样呢？

△配图

一方面，央行降准相当于为银行直接提供低成本的、长期的资金运营，MLF和公开市场操作是央行向商业银行提供中短期资金的主要方式，利率的下降也将降低银行的资金成本。

另一方面，本次利率下调后，将直接影响房贷利率。

有媒体报道显示，新发放房贷利率随着LPR同步下降。以在北京新购买首套房为例，商贷利率政策下限为LPR减45个基点，此前执行的最低利率为3.4%，此次LPR下调后，利率随之降到3.15%。按照100万元贷款本金、30年期等额本息方式计算，月供将减少138元，全部利息减少约4.97万元。

新政之下的房贷利率，对于存量房贷者而言，少还的力度可谓显而易见，数字也是相当可观。

据介绍，对于存量房贷利率来说，今年以来五年期以上LPR累计下降了0.6%，叠加10月25日统一调降存量房贷利率到LPR-30个基点，很多人的房贷利率降幅将超过1%。

据媒体报道显示，同样以北京为例，假设在去年11月购买首套房、重定价日为每年1月1日，2024年初的房贷利率为4.75%（1月的LPR4.2%+55个基点），10月25日后降为3.9%（正在执行的LPR4.2%-30个基点）。如果12月份的5年期以上LPR维持现在的3.6%，明年1月份的房贷利率将降为3.3%，相比年初降低了145个基点。贷款100万元、30年等额本息计算，每月利息能少还836元，总利息能减少约30万元。

30万元，不是一个小数目。对于二三线城市而言，相当于一套百平米的房子首付；在有些县城，30万可以购买一套房子。

这些影响和利好，可以提到，不具有直接因果关联的，也可以不做因果和理论结论，把影响因素讲出来就可以，客户自己也会判断的。

△配图

需要指出的是，房地产市场经历多年的调整，购房者对于市场还是购买，都有一个成熟的理性思考。现在各地购房需求以刚需、刚改为主导，对利率、税费等成本比较敏感。

有一点可以相信，楼市进入新一轮发展阶段，相信市场又将掀起一场供货量热潮，带来相应的市场销量。

据统计，新近的存量房贷利率下调预计惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。

存量房利率下调乃至惠及，是一件利好。

利好购房者，就是利好市场和开发商。

有时候，利好开发商，未必利好购房者。

这个真的可以有。

希望对2024的房企和楼盘有所建议和带来思考。希望包括郑州在内的各地房地产市场迎来本该有的景象。

△配图

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