文/子木团队

最近国内买房预期低迷，但有一大批人却在反向超车，大举抄底国内房产，这些人有一个统一的特殊标签：

港澳同胞。

前几天我去广东调研，当地的中介说，这段时间，基本上都是一车一车从港澳拉人来内地扫货，一扫就是一栋楼。

广东的开发商还专门跑到港澳，大量投广告，雇人举广告牌发传单，吸引流量。而港澳人则是背着大包小包涌入内地售楼处签约。两地交流密切。

其实港澳客来内地购房潮，并不是新鲜事。

第一轮是在改革开放后，不少港澳商人来内地做生意，买房定居，那时候香港GDP是广东的80倍，内地房子太便宜，一买就是一栋楼。

第二轮是2019年左右，内地房价涨出了创富效应，恰好珠三角九市放松了大湾区购房限制，导致港澳人一拥而上北上买房。

而第三轮就是当下，专门做港澳市场的朋友说，这一轮声势浩大，远不比第二轮差。

按道理说，目前房价尚处于低谷期，没有创富效应更缺乏投资热情，那么港澳人为何还来内地大规模扫房呢？

最真实的答案是：北上消费热+底部价格+看涨预期。

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近两年港澳货币跟着美元一路升值，购买力暴增，再加上今年“北上政策”全面打开，促使大量港澳同胞涌入内地。

几乎每个周末，香港人背着大包小包到内地消费，仅仅暑期7-8月，深港口岸香港居民出入境超过2700万，客流量激增了31.7%。

深圳顺势成为香港人新的购物天堂。

香港的朋友说，去内地购物已经成了香港人的新潮流，东西又好，价格又便宜，实在抵不住诱惑，一有时间就是全家总动员北上购物体验，实在去不了，就托朋友代购。

北上消费实拍

从最早的山姆、奶茶、烧烤三件套，延伸到了美甲、按摩、牙科新三件套。而如今，又升级到购买房产的终极套。

而且内地房子，买着还上头。

一方面，大量港澳人被内地的日新月异所震撼到，他们觉得内地未来发展还会更好，尤其北上通道打开后，大湾区联系越来越紧密，未来一定会爆发巨大的经济潜力，而房产就是分享红利的第一大载体。

北上消费实拍

另一方面港澳人看上了内地的养老属性。港澳节奏快拥挤，房价贵，物价贵、医疗贵，还经常排队预约不上，跟内地没法比，现在交通这么便捷，港澳奋斗内地养老，再好不过。

珠海海边实拍

当然最主要的还是房价太便宜了，除了深广，其他城市都是“白菜价”，普遍都在1-3万元每平米左右，而且都是上百平米的大house，而香港的房价虽然掉了很多，但动不动都10来万以上，还都是连床都放不下的mini屋。

一对比，内地房产的优势就出来了。

总之，对于他们来说，内地的房产，拥有了度假、购物、生活、养老、投资等多重投资属性，于是才形成了当下火热的局面。

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那么香港人主要在哪里买房呢？

答案并不是深圳，深圳房价高，影响投资性价比，也不是广州，广州相对太远，没有地理优势。

答案就是中山和珠海。

中山作为著名的侨乡之一，跟香港拥有相近的语言、饮食文化等，本身就带有同根同源的独特优势。很多香港人非常热衷中山买房。

但今年中山其实是被珠海碾压的，可以说，珠海是今年北上置业的热度最强的城市，没有之一。为什么？

首先就是珠海地理位置太讨喜了。

对于澳门人来说，北上的第一站是珠海，对于香港人来说北上的第一站是深圳和珠海，也就是说，珠海靠地理位置和基建配套，虹吸了北上俩波人群。

之前外媒嘲笑港珠澳大桥，就是1200亿的面子工程，但事实上，港车北上政策出台后，大桥流量暴增。

港珠澳大桥实拍

数据统计，仅仅今年暑期7-8月份，经港珠澳大桥珠海公路口岸出入境的旅客超过484万人次，车辆超过94.5万辆次，分别同比增长超过57.85%、70.6%，客流车流同时刷新历史同期最高纪录。

其次在港澳人眼里，珠海除了有大湾区最宜居的自然环境以外，还有很强的不可替代性。

比如城市能级和经济发展势头。

珠海是最早的经济特区，之后国家又和广东省联手，培育出特区中的特区，横琴。

今年封关落地后，这块飞地的发展开始加速。

琴澳对望实拍

8月26日，天猫国际、钉钉、希音、飞鹤等头部企业签约落地横琴，同时映宇宙、阅文、京东、BOSS直聘、交个朋友、开心麻花、知乎、度小满、丽豪半导体、第四范式等企业计划在合作区拓展业务。

横琴街头实拍

再往前推，5月26日，全球最大的直升机制造厂商——空中客车直升机中国公司宣布入驻横琴，加之华为、抖音、小红书、SHEIN、格力、谷歌等企业的相继加入，横琴正逐步构建起一个集创新科技、数字经济与高端制造于一体的国际化生态圈。

跟之前的金融岛、旅游岛、科技岛概念合并起来，背靠大湾区综合战略资源的横琴，是朝着中国版的“硅谷”前进的。

截止2024年6月，横琴实有经营主体超过5.8万户，其中，澳资经营主体达6411户，同比增长11.6%。合作区各类国家级、省级科技创新平台达30家，国家高新技术企业268家，国家和省级“专精特新”企业41家。

而横琴这块土地，仅有106平方千米，这意味着这块飞地将成为广东省，甚至是全国，经济密度最高的地区之一。

随着企业入驻速度加快，紧接着就是资本和人才的涌入，有需求才有市场，有市场才有未来，这就是港澳人抄底珠海的根本逻辑。

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那么珠海，到底哪里值得抄底呢？

很多人说是横琴，其实并非如此。

横琴虽然是核心区，但加上隔壁的十字门一共4万套住宅，库存有限，价格也偏高，达到4-6万每平米，堪比一线房价水平。投资成本高，收益低。

横琴实拍

就比如在北京买房，你不能总盯着东西城，其实周边的第二梯队，房价涨幅并不比核心区差。

珠海也是这样，横琴随着人口引入力度不断加强，中低圈层的人口在保证通勤的情况下只能把周边作为首选区域的第二梯队。

而在周边选筹，我认为要符合三个基础逻辑：

1、成本够低，性价比够高

2、产业、配套、人口综合能力强

3、在城市发展的主轴上

而符合这三个条件，可能只有湖心新城和金湾新区了，而这里面最好的标的，可能就是湖心新城的金茂悦了。

这个盘是全国排名第十二的央企中国金茂在珠海的旗舰产品，也是打开珠海市场的标杆作品。

这个盘的位置非常讨巧，距离横琴和国际机场都只需要半个小时的路程，属于核心区外溢第一价值梯队。

还位于金湾和斗门双政府区位，未来承接横琴公务员、教师和白领居住外溢的第一站，不缺乏流动性。

其次是配套。

湖心新城，被珠海政府定义为高端改善生活区，旁边10分钟就可以到达珠海最大的商场华发商都，满足一体化娱乐购物需求。

华发商都实拍

其次这个楼盘是准学区房，小区楼下就是华中师范大学粤港澳研究院合作办学的金茂小学和初中，已开学2年，幼儿园也在今年开园，12年全龄教育已经成型，这在房屋价值角度，是绝对的硬通货。

楼下还有大型商业体和一个8.5万方的公园。

金茂悦配套公园示意

公园由八个部分组成，篮球场、足球场、阳光草坪、星光剧场、星际探险乐园、星际球场、时空幽谷、绿林幽径，满足了家庭娱乐运动社交一体化的所有需求。

金茂悦配套公园实拍

可以看到，金茂悦并不是一个单独的住宅单体，而是集公园、商业、学校和住宅一起的综合体，而且都由金茂负责建设运营。

这样做的好处是，金茂业主可以优先享有综合体内的一切配套，比如学校、公园里的网球、篮球场地等等。

金茂悦配套公园足球场实拍

这两年金茂还在软实力方面投入很多，比如项目联合物业打造了一整套的社群服务，每周都有针对小朋友的国学社（讲解古文的、国学文化的）DIY活动；针对大人的运动类的羽毛球社、篮球社；还有其他内容正在开展与完善。

物业服务有观影活动、节日暖心礼包、日常维修等，主打一站式解决所有烦恼。

软硬实力相结合，让金茂悦在当地拥有不可多得的稀缺属性，而且金茂悦还是当地公务员和教师购买最多的改善房。这又决定了项目的圈层，圈层决定了未来房价涨幅的天花板。

金茂悦样板房实拍

湖心金茂悦并不是跟很多楼盘一样，荒地起楼玩概念，而是以一定成熟的姿态，成为当地人心中改善房的标杆。

当地人是否愿意真金白银购入，决定了它未来真实的价值潜力。

这个盘自分为4期，从第一期开始就一直位于珠海市区域销售榜前三，目前一期入住率已超过50%，这就是扎扎实实的“确定性”。

金茂悦一期实拍

目前一期已经交付，湖心金茂悦还是整个珠海同期入住率最高的楼盘之一，这很关键，因为自住/投资的占比，决定了一个楼盘基本流动性，入住率高，说明自身价值较硬，穿越周期的洗礼。

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很多人说，这个时候还要投房吗？这是一个仁者见仁智者见智的事情，因为接下来美联储降息，货币大放水，资金还要冲向市场。

而唯一能接住资金的，主要还是楼市。强一二线城市和珠海这种处于大湾区红利区，被国家重仓投资的城市，都会迎来泼天的富贵。

好的资产会随着资金的冲量而崛起，最后反应到地方经济层面。就像港澳人群抄底一样，他们看到的是资金流动的机遇，是对未来预期的确定。

最主要的是，现在首付在15万左右有增长潜力的资产，在全国范围都是凤毛麟角，而我对金茂悦的价值，笃信不疑。

目前珠海15%首付，房贷利率3%左右，不认房认贷，20W+的上车门槛相当于在“倒车接人”。

现在这个盘已经进入第二期的尾声，多的不说，感兴趣的可以扫码下方⬇️二维码，了解更多，抓住最后一趟大湾区红利列车的尾巴。