成都市场韧性仍在，华润置地以百亿销售金额持续领跑

2024年，在供求关系发生重大转变的背景下，全国新房市场整体延续调整态势。今年前三季度，成都商品住宅供应面积951.7万㎡，成交面积886.5万㎡，横向对比全国重点城市，成交规模居首，市场韧性凸显。

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市场监测：https://www.cih-index.com/

9月末“央行新政”、中央“止跌回稳”的政策导向，推出多项政策助力房地产，降准降息等政策已加速落地；9月成都各区陆续出台房地产支持政策，旨在降低购房成本，有效提振了市场信心。随着政策、宏观环境、市场需求的变化，成都房地产市场整体延续调整态势，表现出一定的韧性与热度。与此同时，成都市场也面临着新的变化和挑战。

■ 市场有望进一步恢复热度，需求向高品质住宅集中。随着利好政策层层加码，市场信心提振，近期购房者观望情绪进一步减弱，国庆期间成都走出超预期行情。预计随着金融及地产政策的进一步发酵，成都市场热度将进一步恢复。另一方面，成都土地供应缩量，新规加速产品迭代，市场需求向高品质、高附加值项目集中。

■ 需求分流，新房市场以改善化为主，刚需向二手房市场分流。基于卖旧买新链条的打通，成都住房梯级消费体系加速形成，刚需购房者向二手房市场释放分流，新房市场则全面改善化，改善型需求成为市场主力。

图：成都住房梯级消费体系

■ 需求聚焦，板块热度分化加剧，优质项目去化为主。在宏观环境的影响下，开发商的投资拿地逻辑、购房者的置业决策逻辑均发生深刻变化，对于区域价值考量、项目价值的考量都更加的理性客观，需求向核心区域聚焦，区域现状价值以及中短期区域规划兑现能力成为决策的关键因素。

图：成都2024年H1住宅成交均价板块热力图

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图：2022-2024中心城区商品住宅面积段&总价段成交套数占比

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■ 政策加速产品迭代。在改善型需求为主导，高端品质住宅成为市场绝对主力的逻辑之下，成都房地产政策也在持续加码。通过梳理发现，近一年成都楼市的产品已经出现了明显的迭代。比如，2023年下半年，电梯明厅、一梯一户、飘窗可改造等设计创新，已经成为改善产品的标配，在市场竞争中优势明显。进入2024年，成都4.28新政推动高品质住宅的快速迭代，《天府新区公园城市规划管理创新规定》进一步加速了区域产品代际差异形成。未来，成都将面临新一轮的产品代际更替。

图：成都产品代际重要节点

在成都房地产市场持续深度调整与企业分化加剧的当下，优质房企凭借其强劲的发展韧性和持续的高质量运营策略，在激烈的市场竞争中脱颖而出。根据中指研究院数据显示，成都市2024年1-9月房地产销售业绩TOP30中，前10企业的商品房销售业绩达约887亿元，占TOP30业绩的60%以上，马太效应凸显。其中，华润置地成都公司实现销售金额132.3亿元，再次稳居榜单第一名。

图：2024年1-9月成都房地产企业销售业绩榜单

优异成绩的背后，是华润置地对市场机会和城市发展的深度思考，以及对产品的独到理解。作为深耕蓉城22年的行业先驱，华润置地依托对城市发展脉络的敏锐捕捉，以及对居住需求演变的深刻理解，表现始终坚挺，成功打造出数个具有行业影响力的封面作品，在成都房地产市场留下浓墨重彩的一笔。

2024年，华润置地逆势而上，以市场需求为引领，迭代出新。不仅实现了产品力的再度飞跃，也铸就了其在行业波涛中的稳健航程与领航地位。国庆期间，华润置地以15.5亿元的销售金额领跑成都市场，数个优质项目实现市场热销。如天府九里7天超1500组到访、成交超百套，阅天府热销约3.2亿元，青羊润府成交超3.6亿元，即将入市的中环天宸热势如虹，国庆期间来访超1000组，冻资超600组，优异的产品品质深受市场青睐。同时，产品力也受到行业的专业认可，阅天府荣获“地产界的奥斯卡”2024年TITAN地产设计金奖，青羊润府143、192㎡的户型以及上璟润府143㎡端厅均广受好评。

二十二年来，华润置地充分把握成都城市发展脉络，深度契合各阶段的发展需求，持续进行自我超越和产品迭新，为成都人民打造了诸多高质量项目，不断提升成都品质人居和舒居生活的理念，始终引领着成都住宅产品迭代革新的风向。通过复盘成都近期的市场变化并对华润置地的应对策略进行拆解，可以进一步明晰其穿越周期的路径。

精准洞悉市场发展趋势，新形势下华润置地的破局之道

面对成都房地产供需缩量、全面改善化、产品高度内卷、产品代际趋势加速的新形势，华润置地依托对成都城市发展的深刻理解与二十二年的深耕经验，给出了专属于它的答卷。

一方面，采取深思熟虑的投资策略，聚焦城市核心区域，或集中优势资源对具备造城基础的地块进行提前布局；另一方面，敢于突破常规，以产品去标准化适配市场上的改善需求。

▌持续深耕城市核心，大盘营城助力城市焕新

华润置地在成都的每一次布局与破局，皆是对品质至上发展理念的深刻践行与市场趋势精准把握的结合。立足成都的发展蓝图，华润置地精心择址城市核心地段进行深度布局，前瞻性的规划设计和高品质的建设水平，打造出一系列口碑载道的项目。从最初选址的慎思明辨，到项目落成后的区域价值飙升，华润置地始终凭借其精准的市场洞察力、创新理念以及对居住环境的深度优化，引领成都生活方式的迭新变革，实现与城市价值的融合共生。

纵览华润置地入蓉以来的发展历程，以及对近年来投资布局的深度剖析，可以洞悉出华润置地逆势之下韧性生长的双重密码。

其一，充分利用自身“从无到有”的造城能力，倾向于选择大规模地块进行综合性开发。

回顾华润置地自入蓉以来在城市不同发展阶段所打造的产品，不难发现其作品中蕴含的鲜明特质——“从无到有”的造城基因，叠加华润置地超强的配套导入能力，使得这些产品一经入市便备受追捧。

2002年，华润置地入蓉首秀——翡翠城，引入国外城市建设与运营的全新模式，以420亩的东湖公园、近800亩翡翠城开启了东湖品质生态人居的篇章；2006年，华润置地与成都城南的快速发展同频共振，在高新区大源板块开发了凤凰城项目，与成都共同见证了区域从荒芜到繁华的强势崛起。2004年，华润置地对原420厂地块进行重塑，历经18年打造的二十四城，创造出集居住、商业、产业为一体的城市综合性高端居住区；同时，通过引入石室小学，进一步补齐了区域教育配套的短板。此外，随着万象城的落成，近百万平方米的新兴商圈拔地而起，不仅丰富了区域功能，也显著提升了居民的生活品质和幸福感，彻底改写了城东的生活格局与区域价值。大运会期间，作为“城市投资开发运营商”，华润置地率先落子未来之城，并从场馆建设、保赛运营到片区统筹全面助力成都大运会。后大运时代，华润置地并未停下脚步，而是倾力参与东安新城的建设，引动区域价值迁跃。

2024，华润置地战略级造城新作——上璟润府，与时代之城项目共同勾勒出近800亩的都市公园大城，由一条1.5km长的河道贯穿，内部将水域、公园、社区、道路、慢行系统等一体化打造，外部汇集了交通、生态、教育、商业等配套资源，继续引领区域高阶改善的革新。上璟润府也在华润置地游刃有余的造城经验之下迭代升级，积极探索公园城市理想地的生活方式。

图：上璟润府&时代之城约800亩都市公园大城手绘图，非交付标准

以翡翠城为起点，到上璟润府的公园大城生活逐步兑现，华润置地“从无到有”的造城能力逐渐深入成都人民心中。造城时代的演变，每一代项目的焕新升级，皆是华润置地深刻洞悉社会变迁、预见未来居住趋势的体现。

图：上璟润府公园示范区实拍

其二，聚焦区域能级高、市场热度高的板块，实现产品资产价值

中环天宸、青羊润府、锦宸府、阅天府等便是典型的例证。这些项目不仅具有保值增值的特性，并且能够精准承接居住品质迭新的需求，确保项目的高效去化和长期价值。以青羊润府为例，择址青羊新城，优越的区域位置完美融合了青羊的千年文脉底蕴与青羊新城的蓬勃活力，享受主城繁华与新城发展带来的双重红利。

图：青羊润府实景图

即便岁月流转，华润置地早期项目的市场价值依然坚挺。2004年，翡翠城首期开盘均价约2700元/㎡（该数据来源于网络），近一年的二手房参考成交均价约34000元/㎡，价值增长超过12倍；2007年，凤凰城首期开盘均价约6500元/㎡，近一年的二手房参考成交均价约32000元/㎡，价值增长近5倍，并且在所属板块的二手房市场中均稳居高位。以上数据充分印证了成都市场对华润置地品牌价值的高度认同。

图：翡翠城&凤凰城二手房价格表现

▌深研市场细分需求，塑造差异化竞争优势

面对成都高速内卷的市场环境，标准化产品已难以满足改善客群的细分需求，产品更加强调属地化和个性化。基于此，华润置地以自身资源禀赋和开发经验为依托，采取去标准化的产品策略，融入更为细腻的市场洞察力去寻求突破，以更好地满足市场的高端改善需求。

■ 空间的迭代：以产品去标准化适配市场改善需求，创造颠覆性生活体验空间

华润置地作为行业先锋，积极适配市场改善需求，持续精进产品打磨。在产品力卷出新高度的当下，华润置地对户型设计的持续升级，展现出行业领先的创新能力和独特见解。

上璟润府，作为2024战略级造城新作，诠释了品牌对理想生活空间的深度探索与实践，其中，端厅的精细化设计突破市场认知。以143㎡端厅户型为例，核心亮点集中于三个方面：第一，南向四面宽，超10米的连续采光，为室内引入充沛的自然光，真正做到视野无遮挡，将景观价值挖掘至淋漓尽致；第二，超过50㎡的LDKB空间，打造传达温暖、陪伴、欢乐的共享空间，赋予空间更多可能性；第三，精妙的X空间设计，有效缓解过道冗长问题，可作为吧台、亲子活动区等，适配不同家庭阶段的需求。

图：上璟润府143㎡端厅户型

图：上璟润府143㎡创意样板间

华润置地在产品突破的另一个鲜明表现，便是深度融入第四代住宅建造理念，以空中院落+全景舱的创新设计，强势引领行业高端居住新趋势。如矗立于成都天西板块奢宅聚集之地的阅天府，产品设计既有大胆创新，又坚持客户导向，为成都带来了更加超前的居住迭代体验。以252㎡的端厅户型为例，通过U型全景舱、约14㎡的空中院馆形成的中央泗游动线、曲面环幕等创新设计，串联多重场景，尽可能实现空间体验。

图：阅天府效果图

注：以实际交付为准

此外，华润置地于今年推出的青羊润府，同样实现了产品设计的全面跃升。通过引入全景舱概念+空中花园的创新设计，很大程度上拓展了居住空间的视觉边界，实现建筑与景观无界交融。

图：青羊润府创意样板间实拍图

■ 品质的提升：以超配思维锻造产品，实现居住功能与美学的双重进阶

近年来，华润置地通过对居住进阶需求的深度考量，持续升级产品品质和档次，以硬核兑现力创造出超越业主期待的豪宅配置与生活品质，展现出超乎寻常的产品理念与价值创造。

例如，定位为新规1号作品、4.0时代进阶力作的中环天宸，运用“资源均享化、高定生活化、酒店私邸化、高改年轻化”四大产品设计概念，极力为城市、行业、业主构建三大生活力。作为主城稀缺的纯居大盘，项目采用点阵围合式布局，打造出具有方正对称美学的2T2/3T3住宅楼栋。同时，通过规划双轴双心多重园林空间，最大化的释放了楼间距，实现景观资源均享化。在外部配套方面，项目位于二八板块的核心居住区，享有完善的教育、医疗、交通及商业等多维城市级资源；而在内部资源设计上，项目借鉴了世界上优秀奢华酒店的空间调性，配套约1800㎡双下沉式庭院会所、超大室内恒温泳池，打造沐光、叠水等丰富的会所空间场景。在立面设计上，项目坚持“只定制，不复制”的原则，以水晶立方为灵感原型，定制专属于“金色中环”的独特建筑形象。

图：中环天宸效果图

注：以实际交付为准

特别值得关注的是，华润置地在新规之下对户型的再次迭代。中环天宸规划了建面约110-143-175㎡全景舱奢宅、建面约123-128㎡迭代宽境四房两类产品，在空间尺度、功能布局上均进行了系统性升级。比如，经典的LDK横厅四房尺度下探至建面约123㎡级别，打破了以往用143㎡定义住宅改善的标准。此外，项目还率先对全景舱的空间场景和面积进行了更加系统化的迭代升级，如建面约110㎡打破了过去只专属于大平层的的全景舱面积限制，而建面约143㎡和175㎡的全景舱户型则实现了更奢阔的空间洄游动线和更开阔的视野采光面。

图：中环天宸全景舱户型图

■ 细节的打磨：以精细化构建多维生活场景，实景呈现高品质生活

好房子时代，华润置地作为行业的佼佼者，以其对产品细节的精益求精和对居住体验的深刻理解，正引领着一场关于美好生活的革新。过去，人们或许更多地关注房屋的基本属性与功能。如今，华润置地的视野已扩展至生活的每一个细微之处，着眼于更深层次的需求，倡导超越传统框架的全方位生活方式。

以青羊润府为例，洞察到现代社会中人们对自然与人生活关系的重新思考，以及对下一代成长环境的高度重视，华润置地通过延续会所的儿童空间，精心构思了达尔文营地，融合“自然认知”、“自然探索”和“自然玩乐”三大元素，将自然教育与玩乐体验完美融合，赋能儿童成长。

图：青羊润府达尔文营地实拍图

再比如中环天序，打造约2000㎡的全天候儿童之家，围绕自然探索主题，实践“寓乐于学”的理念。

▌稳健的品牌力量：以长期主义精研品质人居，超预期兑现美好生活承诺

在逆市中破浪前行，华润置地始终坚持以长期主义作为发展战略，以坚定的步伐和不懈的努力超越市场期待。这一战略不止局限于产品开发的初期阶段，更贯穿于后期的整个交付流程、社群建设和客户关系维护之中。

■ 从“交付房子”到“交付生活”，实现与业主的双向奔赴

在交付方面，华润置地成都公司坚持以客户为中心，从“交付房子”到“交付生活”，每一次交付都在力求更好，只为让“家”与“家人”实现双向奔赴。截止2024年9月底，华润置地共计交付7个项目，天府幸福里更是以100%交付服务满意度成为上半年行业口碑标杆。

为了达成业主愉悦的接房，天府幸福里提前组织多方机构进行提前查验、通过清单销项的形式对公区和户外的各个细节进行筛查。为更好了解业主的需求，天府幸福里更是提前半年组建业主沟通群，持续与业主沟通交付需求与细节，并针对性的进行调整优化。这种精心筹备与深度互动，促成了与业主之间的和谐共鸣，交付团队和业主之间不仅建立了良好的沟通氛围，更是为提前兑现邻里友好的生活打下了坚实基础。

图：天府幸福里交付现场

■ 将社群温度注入业主全生命周期体验

在社群建设方面，华润置地深入探索品质生活的全方位需求，围绕“生活方式、生活场景、社群生活、品质服务”四大维度，于今年上半年落地“润比邻”社群品牌，将“社群有温度，生活有意思”价值观全面融入业主的全生命周期体验中。以上璟润府为例，项目延续品牌“润比邻”的社群基因，通过链接东三环大片区的业主、社会机构，引入亲子、艺术、运动类等多种类型的社会资源，激发业主之间的情感共鸣，进而塑造和提升社区的生活价值。截止目前，已成立4个社群、跨界合作15个品牌、举办27场社群活动、业主参与人数超800人次。

秉承“品质给城市更多改变”的理念，华润置地始终站在业主的角度，思考和满足他们不断变化的需求，不断丰富和创新生活场景，真正实现了品牌与业主之间的深度连接，显著提升了品牌忠诚度和市场美誉度，进一步增强了品牌影响力。

结语

楼市进入竞品质时代，建设“好房子”重要性进一步提升，打磨产品力成为企业应对市场供需关系调整、保持竞争力、保证稳定发展的不二法门。在成都，这一趋势尤为显著。从上半年的销售数据中可以看出，位居前列的房企已经对高品质住宅进行了深入探索，并对“好房子”的标准与实践有着独到的理解与策略。回顾华润置地近年来的产品迭代历程，不难发现其已经率先践行这一理念，走在行业前沿。正是基于前瞻性的洞察和独特的战略打法，不仅为华润置地的产品注入了差异化竞争优势，更因创新产品力的加持脱颖而出，紧密契合了市场改善需求，赢得了良好的口碑和市场份额，进一步夯实了行业中的领先地位。华润置地前三季度的销售佳绩与市场口碑，正是其对“好房子”理念的深刻理解与积极践行的有力佐证。

伴随新房市场全面改善化，政策端持续加码，特别是428新政明确了成都未来高品质住宅的建设方向，加之规划与设计标准的变更，预示着成都将迎来新一轮产品迭代，为房企提供了广阔的创新舞台。华润置地于今年6月斩获的成华区82亩地块——中环天宸，将成为华润置地成都2024新规战略首作。目前，该项目已惊艳亮相，预计10月底开放实景示范区。华润置地是如何回应和引领4.0时代的需求，又将给市场带来什么样的惊喜？让我们共同期待。