文丨秦佳丽 编辑丨李壮
今年前三季度，北京、上海等一线城市土拍整体规模呈现同比下降态势，但近期北京、深圳土拍市场火热，显示出房企正在冲刺年底“收官战”。
楼市回暖之际，热门城市土拍也颇为抢眼，近期杭州、成都等地土拍纪录持续刷新。在北京、深圳等一线城市，多宗起拍价达百亿元的“巨无霸”地块将在11月挂牌出让，同时不设置商品房限价，由企业自主定价。
从房企布局来看，后期发力的保利发展已成为今年前10月的“拿地冠军”，中建壹品的新增货值则同比大增109%。与此同时，一批民营房企也在近期重返土拍市场，滨江集团系民企阵营中的拿地主力。
有业内人士表示，目前回归核心城市已成为行业共识，而一线城市拿地也更加考验房企资金实力。由于政策带动市场销售企稳回升，四季度土拍市场也有望延续热度，不过，市场分化仍然明显，央国企普遍聚焦优质地块。
高溢价地块频现
百亿级地块摆上货架
全国楼市“止跌回稳”态势初现，土地市场也有了积极变化，近期北京、杭州、成都等地土拍市场接连出现高溢价率地块，新“地王”再度涌现。
11月5日，北京土拍市场迎来久违的“争夺战”，当天共成交海淀及通州3宗宅地，累计收金127.5亿元。其中，海淀区功德寺2宗地块迎来多家房企摇号竞夺，触达15%溢价率上限，其间海淀区功德寺棚户区改造项目HD-GDS-001地块由绿城中国竞得，楼面价达71061元/平方米；同区域HD-GDS-002地块由越秀地产竞得，楼面价达71574元/平方米。
11月6日成都土拍中，高新区大源板块地块经过8家房企84轮竞拍，最终被当地民企四川远达以20.67亿元竞得，该宗地块溢价率为46%，楼面价为26300元/平方米，刷新了高新区宅地楼面价纪录。
在“地王”频出的杭州，今年更是走出独立行情。据克而瑞统计，在各地供地节奏整体放缓的10月份，杭州土地平均溢价率仍然突破10%。其中，江湾新城核心板块一宗宅地历经77轮竞拍，由绿城中国以总价34.2亿元竞得，楼面价50717元/平方米，成为杭州新的楼面价“地王”。
除了高溢价地块频繁成交，更多“巨无霸”地块开始上新，目前以北京、深圳为代表的一线城市正将多宗百亿级地块摆上货架。
据北京市规自委发布的今年第五轮拟供应商品住宅用地清单，11月份北京共有7宗地入市供应，土地面积约32公顷。其间挂出预申请公告的，包括两组百亿级地块——一组为“酒仙桥+十八里店+小红门”三宗地块构成的组团地块，总用地规模14.7万平方米，起始价高达153亿元；另一组则是丰台区万泉寺村棚户区改造土地开发项FT00-0613-0024地块，土地面积6.37万平方米，起始价达110.54亿元。
深圳近日也发布重量级土地出让公告，南山区粤海街道的T107-0107地块建筑面积约26.3万平方米，起拍价高达126.5亿元，挂牌期自2024年11月22日至12月2日止。
各地年末加大供地力度之余，土拍规则也给房企更多“让利”。北京、深圳等一线城市开始遵循“价高者得”原则，同时在土拍环节放开商品房销售定价，旨在吸引开发商参拍。
譬如，前述起拍价达110.54亿元的丰台区万泉寺村棚户区改造0024地块，系近三年来北京土拍市场首宗“不限价”地块，也未设置“竞现房销售面积”等竞拍规则。而前述起拍价达126.5亿元的南山区粤海街道地块，最大的看点是“交房即发证、不限售价、不限户型、价高者得”，与2023年当地“总价地王”深圳湾超级总部基地T207-0060地块近109亿元的起拍价相比，南山区粤海街道地块起拍价更高，有较大概率成为深圳“新地王”。
同策研究院研究总监宋红卫就此表示，一线城市限价政策逐渐松动主要基于多方面动机：“第一，放开限价可以拉开豪宅市场的价格梯度，给市场产品打造更多可能性，以往执行严格限价的时候，产品同质化严重，企业运营难度大；第二，打开限价增加了房企的盈利空间，提高房企拿地的积极性；第三，房价上涨预期可以逐渐渗透，对于楼市止跌回稳有一定帮助。”
保利发展成拿地冠军
滨江集团成民企拿地主力
从今年以来拿地房企结构来看，具备资金优势的央国企表现突出。据中指院数据，保利发展、华润置地、绿城中国位居今年1～10月房企新增货值榜单TOP3，其间全口径新增货值分别为866亿元、806亿元、779亿元，较去年同期上升1个位次、1个位次、2个位次（见附表）。其中，上半年放缓拿地节奏的保利发展，9月份以来开始迎头赶上，从权益拿地金额与新增货值两项指标来看，保利发展成为了今年1~10月的“拿地冠军”。
附表 2024年1—10月房企新增货值TOP10
数据来源：中指院、本刊整理
与此同时，部分稳健型央企仍在逆势拓储。今年前10月中建壹品以505亿元的全口径新增货值排名TOP5，较去年同期上升24个位次，新增货值储备同比增长109%。
从核心城市拿地金额来看，全国性央国企及区域龙头房企是重点城市的拓储主力。以土地出让规模居前的京沪地区为例，据中指院数据，今年1～10月，海开控股、中建智地、金隅集团位居北京区域拿地金额榜TOP3，入围门槛超过91亿元；招商蛇口、象屿地产、中建玖和分别位居上海区域拿地金额榜TOP3，入围门槛超过64亿元。
在部分热门城市，一批民营房企正在重返拿地江湖。在成都，四川远达、润达丰滨江、中瑞天悦等民企近期均下场拿地；杭州土拍市场中，民营房企占据了更大比重，当地1~10月房企权益拿地金额TOP10榜单囊括了滨江集团、伟星房产、海威置业、兴耀房产和建杭置业5家民企。
其中滨江集团显然成为了民营房企阵营的拿地主力。在中指院榜单中，今年前10月滨江集团以218亿元的区域拿地金额稳居杭州榜首；从行业新增货值榜单来看，滨江集团以470亿元的全口径新增货值排名TOP7，较去年上升一个位次。
央国企抢占一线城市
越秀地产加码北京市场、金隅强势回归
在近期热度上扬的土拍市场中，一线城市步入高光时刻。区别于此前多宗地块底价成交，11月份的北京土地市场迎来央国企积极争夺。
一贯重仓广州地区的越秀地产便走出大本营，如前所述，近日越秀地产斥资63.83亿元摇号竞得功德寺地块，加码北京市场土储。
事实上，以北京区域为核心，近年来越秀地产在北方区域的销售额占比持续提升。今年上半年，越秀在北京地区实现销售额约55.53亿元，仅次于广州的230.51亿元、杭州的92.84亿元。其间越秀地产在北方区域的销售合同额也达74.7亿元，同比上升182.4%，占比提升至13.5%。
曾有“京城地主”之称的金隅集团近期也重新活跃。11月5日北京土拍当天，金隅地产斥资11.96亿元摘得通州区土桥中路西侧棚户区改造项目地块。在此之前5天，金隅刚发布拿地喜报，以27亿元竞得北京市丰台区中关村科技园一宗地块。算上6月份金隅集团63.8亿元拿下的北京市朝阳区十八里店朝阳地块，今年金隅集团至少在北京获取了三宗宅地，地价合计102.76亿元，较去年全年增长约55%。
频繁加仓北京，也让金隅地产在今年的行业拿地榜单中占据前列。据中指研究院数据，今年1~10月，金隅集团的权益拿地金额为91亿元，位列行业TOP14，规模超过同样强势拿地的广州国企越秀地产和厦门国企象屿地产。
镜鉴咨询创始人张宏伟就此表示：“作为众多地产央企的总部所在区域，北京本身是众多房企积极争夺的区域。在楼市政策刺激下，近期一线城市成交量和市场预期改善，很多房企不惜斥重资在北京布局，因此四季度北京土拍市场呈现很高热度。不过，一线城市拿地考验房企资金实力，‘价高者得’背景下，房企盈利空间变大，但也更考验产品变现能力和品牌口碑。”
在宋红卫看来，一线城市和核心城市年底推出优质地块，旨在提振房地产投资弹性。目前优质房企投资战略收缩，回归核心城市的核心地块成为共识，北京则是重点布局城市之一。
“今年前三季度一线城市土地出让规模下降了30%，四季度可以弥补，近期优质地块的推出也是为了提振土地市场热度，增加房企拿地积极性；从年底GDP 冲刺来看，房地产投资的弹性最大，对于拉动经济比较明显。”宋红卫补充道，“不过，开发商主要聚焦核心地块，因此四季度土地市场分化仍然明显，普通地块底价常见成交，优质地块众多企业争抢。”
（文中提及个股仅作举例分析，不作投资建议。）