我是土生土长的上海人，现在已经四十多岁了，受时代红利、动迁以及父母给的，现在我一共有3套房。

看起来似乎是很多，但其实每一套房都是早几年就买的，所以其实成本并不是很高。

这些年来，我没有特意去把这三套房子置换成大房子，主要有两个原因，一方面我自己开公司，不需要也没必要靠炒房赚钱，这不是正途，另外一方面，我对流动资金有较高的要求，目前的三套房子要出手肯定比大面积高总价的房子出手方便，同时稳定的租金也能给我的生活托底。

我从小到大一直都在徐汇这边，所以三套房子也都在这一片，地段最好的是一套老破小，自带学区的，面积最大的是位于闵行的房子，说是闵行其实也是靠近徐汇这边的闵行。

这三套房子我全部用于出租，租金从五千到一万多不等。

而我自己，则选择租在公司边上，一方面是创业公司离不开人，另一方面则是一万以上的预算就可以选择各方面都还不错的房子。

无论是我租出去的那三套房子，还是我自己租的这套房子，全部都签的是长约，也就是至少三年起签的那种。

从房子的角度来看，我认为地段是大于一切的。一方面市区的房子租金收益率相对更高些，另外一方面市区低总价的房子总比郊区更容易出圈。

我是比较相信未来上海会继续扩容的那种人，这样一来，郊区的项目和楼盘选择也会越来越多，比如现在就在大力发展五大新城，这五大新城都是郊区，直线距离是否更靠近市区差别其实并不是很大。

如果是市区的普通小房子，一方面，可能会面临再一次动迁的可能，另外一方面，到时候有需要的时候，我还可以把这套房子卖掉，然后再去置换当时的郊区的大房子。

我永远相信，无论上海的房价是涨是跌，市区永远优于郊区，这样一来，我现在买的市区普通小房子，将来永远都有二次置换的机会。

我正是一直秉承着这样的想法，所以这么多年来，我一直都选择出租我的房子，同时自己选择租更好的房子。

这么多年来，随着上海租金和房价的上涨，我出租的三套房子也一直都在涨价。

这里需要说一下，我的每套房子都是精装修，因此租金一般会比其他房子整体状况较差的房子高出20%的溢价。同时，我的房子都是长租，合同3年一签，约定每年5-10%的阶梯涨价。

一直以来，租我房子的人大部分都是结婚的小夫妻或者是陪读的家庭。租客的整体素质都很好，这一方面是因为我的价格确实比别人家高，另外一方面也是我也挑租客，找到相对素质更高的租客，这样无论对我房子的使用也好，续约也好，遇到问题的解决也好，对我来说更加的省心。

2023年底，我三套房子中的，位于闵行和徐汇交界的房子租金到期，租客不续租，于是我只能重新开始找中介给我挂房源。

在这之前，每次房源一挂出去，基本上一周以内会有很多人来看，然后很快就会租出去，从来都没有空置1个月的先例。

这一方面是我的房子位子确实不错，另外一方面也是我的房子房屋状况一直保持的很好。

但这一次，事情没有像之前那样顺利，我也是从这个时候开始感受到上海租房市场的冷空气。

这套房子是75平方米2房2厅1卫的户型，2004年的商品房，在上一个租客走之前，租金价格是7500元/月。

在租客不续签之后，我同样以7500元/月的价格挂出，但一周过去了，来看房子的人寥寥，随后在和中介的沟通中，价格跌到了7000元/月，随后是6500元/月。

最终在今年年初，以6000元/月的价格成交，也是签三年，每年涨5%。

从7500元/月到6000元/月，仅这一套房子的租金收入，我就少了1500元/月，而我还有2套房子，未来也会陆续到期。

如果按平均20%的租金缩水来算，我一个月将减少4000-5000元的租金收入。

意识到这一点，我立刻决定换房子，在这之前，我自己租的房子租金在12000元/月左右，在未来我的租金收入预期会减少，同时公司的业绩预期也在收缩的情况下，我在7月份的时候将原本的房子退租，随后换了一套8000元/月左右的房子。

为什么我还是选择租了一套房子，而不是把自己的房子收回来自己住？

首先是因为我现在的房子都有租约，没必要去破坏。

其次，住在公司附近是我的刚需，我自己的房子，离公司最近的是带学区的老破小，面积太小，不适合我这样的家庭居住。

最后，我不是上海唯一一个降价的房东，虽然从租金上看，我自己租的房子从12000元/月左右跌到了8000元/月左右，但其实，我整体的居住环境并没有天差地别。

理由很简单，现在的房子，越便宜的越好租，越贵的租的人越少，大部分人租房的预算都不高，我8000元/月的预算已经算是还不错的了。

同时，我新租的房子并没有像之前那样签3年长租，而是只签了1年。

从我之前那套房子降价出租后，我考虑了很多，我接下来两套房子到期了，肯定也是尽可能签长租，但我自己还是一年一签比较好。

一方面是现在的市场可能会继续下行，未来我的预算可能还会缩减，如果预算没有缩减，那到时候同样8000元/月租到的房子可能会比现在要好，我需要保持一定的机动。

另外一方面，在当前这样市场不稳定的情况下，我从房东的角度，肯定愿意以相对低一点的价格签长约，最好是要在附近读书的学生家庭，这样的家庭最稳定，也最不麻烦。

上海租赁市场的冬天，快到了。

编者手记

Jacky既是房东，也是租客，他的故事在当前市场很有代表性。

由于他租出去的房子租金下降，他预期到未来的收入下跌，因此也消减了自己的租房支出，并随时做好了再进一步消减的准备。

这个市场上也许并没有那么多像Jacky这样既是房东也是租客的人，但人们对未来收入预期下降后所作出的一系列选择，都会影响到每一个人。