发表于5分钟前楼事儿

查看:121回复:15

很多无价的东西都是免费的，现实里太多交易，看清菜谱点对菜。

2024-10-14   第3498期

等待中

评论          全文阅读

出品 | 楼事儿      选文 | 司徒二人

房地产那些事儿

◆☞平台内容为交流、建议，与第三方无关。

决定房地产的因素有哪些？于房地产而言，土地是基础，资金是发展。

影响房地产的因素有哪些？

当楼市失去上扬的空间和幅度时，土地失去了溢价空间和可能，则资金成为了房地产的压力。金融属性的影响就显现出来了。

真是，成也金融，败也金融。

土地和金融之于房地产，能否向向而生？

以史为鉴。这是一个多方博弈的过程和结果。

△网络图

No.1

楼市泡沫与金融泡沫的区别

房地产泡沫、金融泡沫问题，早在十多年前，即被业界关注。

楼市泡沫问题，观点讨论最多的是房价上涨还是下跌？

说起房价，大家关注的就是房价上涨和房价下跌了。

过去年月，国家对于房地产政策调控政策的发布，也是基于房地产的实际发展和现实要求。

事实上，房地产政策与调控政策的落实和监督，也是必要的。

假设一下。如果房地产政策和调控措施没有得到很好的落实，或者说没有得到完全的落实，或者落实与偶偏差，也会为调控带来偏差。

所以，每次房地产调控政策的落实，国家也会派出专门督察组进行有目的。针对性督查落实。

政策的落实和督查，也为下一步制定新的政策还是持续，还有改变政策，等等，提供有关的全部或局部的详情和报告，作为政府有关部门的内参，或者公开作为房地产企业和购房者的行为参考。

大家记忆犹新的就是2014~2015启动的全国楼市大热，随后几年，房价几乎一天一个样子。

当时楼市给人的感觉就是：房价上涨的速度之快、来势之猛，令人猝不及防。

不止房价，还有地价，地王频出。

随后，为了遏制房价高涨，有关方面开始调控，加之各种舆论声音影响，助推楼市，为了对本轮调控可能失控的担忧，房地产调控加码，直到当下的楼市现状。

——楼市惨烈，还有比这更惨烈的吗？有，那也许就是明天。

楼市调控失控，将会出现什么情况？将会出现更大的房地产金融泡沫，甚至面临泡沫刺破的风险。

△配图

值得注意的是，从2005年开始实施的房地产市场调控，到去年的房地产调控。一方面是控制房价高涨，也是为了挤除房地产金融泡沫，避免出现更大风险。

然而，房地产调控中，涉及利益群体的博弈，多方利益主体之争下，调控未必次次成功。

房地产有效调控也是控制房价报复性反弹风险，实际上就是在预警房地产金融泡沫或将继续吹大。

房地产金融泡沫继续吹大，究竟会有怎样的危害？

正如媒体报道，房地产金融泡沫吹大，将意味着有更多社会资金从其他产业集聚到楼市，房价繁荣的背后，是越来越多的实业资金变身为投机“热钱”的过程。虽然房价涨了，地价也涨了，土地财政似乎有了保障。但这些短暂的增长和短暂的收入，最后都将会以更长久的地方财政危机和经济减速为代价。没有实业支撑的经济终究是脆弱的、不可持续的。

同时，房地产金融泡沫继续吹大的更大危害在于，它将银行的房地产贷款置于高风险之中，银行贷款的不良率或将埋下超预期反弹的隐患。

一旦经济不景气造成房地产金融泡沫破裂，银行信贷将首先面临大量坏账损失。

值得注意的是，那些高位买房的人群将会因为房价暴跌，面临资产缩水。

房价高涨还是下跌，对楼市和购房者的长远发展都将带来影响。

不得不说楼市调控，作为楼市新政AB的两面，对楼市的影响也是可以参照。

△配图

No.2

防范过于房地产金融化

房地产金融化带来金融市场的风险。

房价过于高企还是下跌，会将银行的房地产贷款置于高风险之中，银行贷款的不良率或将埋下超预期反弹的隐患。

2015年以来，房地产金融化现象越来越受到国家和行业的关注。

房地产金融化是指把房产当作理财产品、金融工具用来融资、贷款,变成了投机和投资品。

房地产金融杠杆因子，带来房地产金融化的一定程度的市场接受。

金融化带来楼市和行业、企业的动力，房地产企业开始多方面涉足金融领域，形成各业务之间的合纵连横、紧密相合，甚至打造金融平台，进行金融杠杆的多次使用。

房地产金融化也用在了购房者的消费首付上，其间，尤其是房价上涨趋势明显的年月，在房地产企业和中间商的推广下，一些人开始进入房地产消费市场，进行购买投资，甚至投机。

炒房者开始进场，一波一波，投资、投机成分也生长。

只要房价上涨，就会有更多的投资者和炒房者进入。

当然，现在大家不少人都知道房价是怎么被炒作起来的，其中的内幕和经历，也让不少人了解房地产和楼市营销，消费者开始理性。

楼市持续向前，调控加码，限购限贷一直。影响楼市的最重要的还是金融。

作为房地产产品本身而言，地段影响，配套影响，环境影响，物业服务影响等等。成为购房者选择房地产产品和服务的重要标准。

作为房地产市场而言，金融化则影响更大。由于某些原因，这里不做赘述。

为何房产要去金融化？

房产金融化到了制高点，房产的泡沫过于膨大，总会刺破的一天。一旦楼市泡沫破裂，将不止影响购房者的信贷和家庭经济压力，也影响开发商的资金链条，还有国家和社会的经济发展。

房住不炒，房子是用来住的，不是用来炒的。

好花不常开，好景不常在。一旦形成房地产金融化普及，全民炒房，如此循环反复，楼市和进入机构的影响可想而知。

△配图

其间，国家有关部门也会根据楼市金融情况进行调控。

2014年，中国人民银行、中国银监会发布通知，明确规定在不实施“限购”城市，居民家庭首次购买普通住房贷款原则上最低首付比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

这等于为一些城市放开“限购”政策。

2015年，首付比例从30%降到25%，购买二套住房的消费者，可以在没有还清贷款前再次申请首付最低三成的商业贷款。

新政之下的首付款降低，对于刚需买房一族来说，的确是一大福音。

但是，也不是说首付款降低就是百利而无一害。

业内人士提醒：对于购房者来说，首付降低虽然减少了首付款的压力，但随之而来的是贷款压力增加，还贷利息、月供都会有所增多。

“限贷限购”、“房住不炒”，这些目的都是在去库存的基础上，进一步支持合理住房消费，也是为了促进房地产市场平稳健康发展。

值得注意的是，实际市场效力的传导往往不是一步到位，立竿见影的，过程较为复杂，影响因素也多，有直接和间接影响因素。

这些影响和利好，可以提到，不具有直接因果关联的，也可以不做因果和理论结论，把影响因素讲出来就可以，客户自己也会判断的。

△配图

2021年情况看，当年三四月有一波近一个月时长的楼市热度。随后，各地楼市趋势平行。

从新政后房地产市场房源情况看，供应量、成交量也有所反应，其中供货量保持一个小高位。

据介绍，自2022年以来，全国已有超40个城市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面变相松绑房地产调控政策。这也为单个城市的房地产市场消费带来竞争。

10月12日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等多家银行发布公告，10月25日起，将对存量个人房贷利率进行批量调整。

据介绍，大部分存量房贷利率将调整为LPR-30BP

当然，对于新政，楼市面临的都是一个新政，房企面临的不只是新政下的市场，还有自身品牌和口碑，还有产品和服务的质量。

有一点可以相信，楼市进入新一轮发展阶段，相信市场又将掀起一场供货量热潮，带来相应的市场销量。

据统计，新近的存量房贷利率下调预计惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。

房企口碑、品牌、信誉和服务，依然还是一种优势。

这个真的可以有。

希望对2024的房企和楼盘有所建议和带来思考。希望包括郑州在内的各地房地产市场迎来本该有的景象。

入驻各大新媒体平台

新媒体分发矩阵 | 百名律师服务团 | 千盘业主交流群

●楼市大预判  ●劣币逐良币  ●异地置业潮

●房企当诚信  ●跑赢北上广  ●豪宅粉大跌

●物业难在哪  ●出事的房企  ●北龙湖困局

●北龙湖降价

内容为交流分享。原创属原作者，包括标题等，有问题请联系本平台。