市场期盼已久的靴子终于落地！9月29日晚间，存量房贷利率调整政策正式发布。据预计，此政策出台将“惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出总数为1500亿元左右”。

人民银行9月29日发布公告称，将完善商业性个人住房贷款利率定价机制，明确自11月1日起，符合条件的借款人在与商业银行进行市场化协商调整房贷利率加点幅度时，还可协商调整重定价周期。同日，中国人民银行指导市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》，明确各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整。

消息一经发布，一线城市迅速行动，各大商业银行也在当晚紧急作出回应。

#01

稳楼市组合拳释放积极信号，降利率“靴子”终落地

9月24日，人民银行行长潘功胜在国新办发布会上宣布了多项增量货币政策，涵盖降低存款准备金率以及政策利率，进而带动市场基准利率下行，同时降低存量房贷利率，并统一房贷最低首付比例。宣布后的第5天，存量房贷利率调整政策便迅速落地，这无疑成为了国庆前夕房地产市场一份罕见的“大礼”。

降息、降准、降房贷三箭齐发，央行打出的一系列组合拳为稳定房地产市场释放了积极信号。此政策一旦施行，将为购房者或还贷家庭减轻月供负担。粗略测算，若存量房贷利率降低50个基点，对于100万元贷款本金、30年等额本息的还贷方式，其月供可减少约280元，30年合计可减少利息支出约10万元。

央行明确，本轮存量房贷利率调整时间为主要商业银行原则上将于不晚于2024年10月12日发布具体各银行操作细则。10月12日后，借款人可联系银行了解调整细则。此外，主要商业银行原则上于2024年10月31日前应统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整。

批量调整后，对于加点幅度高于-30基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30基点，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限（如有），使得利率水平靠近全国新发放房贷利率附近，预计平均降幅0.5个百分点左右。

也就是说，调整后的存量房贷利率，不仅要符合不低于LPR减30个基点这一要求，同时还要符合所在城市新房贷的加点下限。这两个条件都必须满足。

从当前北京新发放贷款的首套房贷利率来看，加点下限为LPR减45个基点，目前为3.4%。对于二套房贷，利率政策下限则按五环内、外区分，购买二套住房位于五环内的，商贷利率下限调整为LPR减5个基点，目前为3.8%。购买二套住房位于五环外的，商贷利率下限调整为LPR减25个基点，目前为3.6%。

显然，存量房贷利率下调后，预计提前还贷的现象会明显缓解，这对于普通工薪家庭来说可增加生活方面的贴补，有利于促进消费。同时，这也在释放出稳楼市的积极信号，有助于推动楼市企稳回暖。

#02

多地一线城市迅速行动，纷纷发布房地产新政

伴随9月29日存量房贷利率调整政策正式发布后，各大一线城市也于当日相继响应，松绑限购、降“上车”门槛及交易税费等利好政策齐刷刷上阵。

上海：9月29日，上海六部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》。此次被称为“沪七条”新政包括：对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上；首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%；调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年等近期业内关注度较高的政策细则。

广州：9月29日，广州市人民政府办公厅发布《关于调整我市房地产市场平稳健康发展措施的通知》称，取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策。根据通知要求，政策调整自2024年9月30日0：00起施行。至此，广州成为一线城市中第一个取消限购限贷政策的城市。

此前，广州市南沙区已经宣布，全面取消限购政策。新规定明确，广州限购政策是越秀、海珠、荔湾、天河、白云的部分区域为限购区域，在限购区域购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房不限购，非广州户籍居民家庭和单身人士需提供购房之日前6个月连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明方可在限购区域分别限购2套和1套住房（建筑面积120平方米及以下）。在本次限购政策调整后，广州户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

深圳：9月29日，深圳于深夜发布重磅房地产政策，即“取消限售，外围区域放开限购”。深圳市住房和建设局、国家税务总局等部门联合发布的《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》明确表示，深圳户籍居民家庭限购2套住房，户籍青年单身人士限购1套住房；非户籍居民家庭及成年单身人士则限购1套住房。同时明确，深圳户籍居民家庭及户籍青年单身人士在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内，可再购买1套住房；非户籍居民家庭及成年单身人士在福田区、罗湖区、南山区和宝安区新安街道、西乡街道范围内购买住房，则只需要提供购房之日前1年在深圳连续缴纳个人所得税或社会保险证明。

而这则意味着，深圳此前针对非户籍居民的限购政策将再度松绑，外围区域已经不再限购，核心区域则从“3年社保”改为“1年社保”。

#03

国有四大行立即回应：“将按照规定时间发布操作细则”

9月29日晚间，工行、农行、中行、建行均发布公告称，将调整存量个人住房贷款利率，具体情况如下：

中国工商银行：公告中称，“积极响应自律机制倡议，正在有序推进存量房贷利率调整工作。我行将按照市场化、法治化原则，依法合规开展存量房贷利率调整工作，拟于2024年10月12日通过中国工商银行官网、微信公众号、网点、95588等渠道公布具体操作指引及相关事宜，并于2024年10月31日前完成存量房贷利率批量调整工作。”

中国农业银行：该公告称，将按照市场化、法治化原则，通过多渠道提供便利服务，依法合规开展好利率调整工作，将于2024年10月12日发布具体操作事宜，2024年10月31日之前统一对存量商业性个人住房贷款利率实施批量调整。后续在中国农业银行官网、微信公众号、贷款经办行、95599等渠道公告相关信息。

中国银行：公告中称，积极响应自律机制倡议，正在依法有序推进降低存量商业性个人住房贷款利率工作。该行将按照市场化、法制化原则，依法合规制定实施细则，同时进行技术准备，拟于2024年10月12日通过该行官方网站、官方微信公众号、贷款经办行、95566等渠道发布具体实施细则，并于2024年10月31日前对存量房贷利率实施批量调整。

中国建设银行：该公告称，该行正在抓紧制定批量调整存量房贷利率实施方案，拟于2024年10月12日发布具体操作细则，2024年10月31日前完成批量调整。相关事宜将及时在建设银行官方网站、微信公众号、网点等渠道发布。

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