聊一个扎心的事实：房子越到现房越便宜。

很多销售挂在嘴边：“开盘最便宜，越到现房越贵”

但事实呢？

我盘了最近在售的新房：

前段时间掀翻滨河底价的华发峰景湾，开盘价格1.6w-1.7w，现在精装现房1.1w-1.2w；

常绿金水宸苑，开盘时1.6w-1.8w，6月底交房，单价1.4w起；

华润紫韵城雅园，开盘价格约1.35w，现在正常楼层不到1万；

......

这些楼盘等到现房的时候都来了历史最低价。

为啥都卖到现房了，明明是占优势的，价格反而降得多了？

三点原因：

① 产品进化太快了

尤其是前两年的新房，随着第四代住宅的兴起，前一批的新房交房后都变成了老房，大门会所得房率景观等等都落后了；

② 新房滤镜被打破

这点只针对部分楼盘，刚开盘的时候宣传的多么多么好，等到实际交付一切都是肉眼可见的，销售说辞在现房面前显得非常无力；

③ 房源楼层不可选

对于去化较好的楼盘，等到现房的时候可能会剩余极少量房源，要么楼层不好、要么位置不好，总之是被挑剩下的，这种房源到后期开发商可能会以低价来刺激出售；

我把目前郑州市场上几乎所有的在售现房及准现房整理成一个表格，将近100个，如果你想获取，扫码加小助理回复【准现】领取。

下面我分区域挑选部分楼盘，展开讨论，重点聊聊产品的优劣势。

要知道，想了解一个楼盘的好处很简单，销售会说给你听，但是想了解一个楼盘的缺点，如果不是对周边环境和郑州市场很了解，则是一件困难的事情。

首先是郑东新区：

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郑东新区的准/现房主要集中在白沙及绿博，其次是北龙湖，这两个片区，一个偏刚需、一个偏终极改善。

高铁板块的棠颂别院，别墅类产品，总价800万起步。

龙子湖的蓝宝湖畔晓风和水之郡，交付品质都比较一般，且周边多安置，论产品和位置都不如准现房兰溪书院。

金水区的准/新房是最多的，主要分布在金水北片区，其次是杨金、金水主城。

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金水北：美盛系的金水印、中环一号、教育港湾，有刚需小面积、改善精装大户型，需要结合自身预算选择。

信达天樾九章一期已经交付，品质还不错，“文化路一小翰林校区+龙门实验长安校区”的双学区，目前价格有优势。

和昌优地虽是现房，但是交付口碑一般，学区优势一般。

国泰观邸悦玺只有两栋，面积段从39㎡到113㎡，小面积4梯16户，优势是47中的学位房，注意是学位，只能用一次。

天悦江湾、缦城和颂、大都汇都有即将交付的准现，可以关注。

绿城沐春歌有小面积段，低门槛上车金水北，但产品落后。

金水老城的万科古翠隐秀和未来天奕都是改善产品，两个项目的一批次都已经交付。

中原区：

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中原区准/现房主要分布在四环沿线。单说价格，与同区域纯新盘相比，还是有性价比的，有需求的购房者可以重点考察华瑞紫韵城，距离四大中心2.5公里左右；周边有已经通车的地铁一号线，小学签约伊河路小学，中学是外国语西流湖校区（已招生开学）。

中原主城的话：升龙御玺、朗晴别院。

升龙御玺的位置挺不错的，中原老城区，但产品品质很一般，容积率高达7，居住舒适度很差，即便是现房了，还是要谨慎。

朗晴别院位置月不错，一栋高层、三栋洋房，但户型设计一般，且小开发口碑一般，买这里的洋房不如关注中海时光之境。

高新区：

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高新主城的谦祥云栖和金桥西棠都是现房，一个重学区、一个重品质，地缘改善重点关注。

朗悦公园府目前主力在售6期，朗悦深耕高新，周边配套都比较完善，可以实地去感受下氛围。

二七区：

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这个片区，尤其是三环沿线，西南地缘客户还是可以关注的。一来价格有性价比，二来，早期楼盘陆续交房，片区人气已经上来，商业和地铁陆续实现。

片区内可以重点考察西南王亚星的项目，目前有些项目已是现房或准现房，可实地去看，有些改善产品面积段太大，目标客群太少。

惠济区：

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伴随四环的开通，周边交通便利很多，自驾通勤没有问题，但公共交通、商业、教育、医疗等配套还有待完善。

招商时代映江河可以重点关注，贾鲁河的一线河景房，地铁4号线老鸦陈站距离仅200米。

管城区：

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管城地缘改善可以看看电建洺悦融园，主城核心区域，位置和区位价值非常不错，周边配套比较齐全。

管城片区买房，如果资金OK，也可以跨区看看向东的经开区。

其次可以多看看航海路沿线正商的二手房项目，在片区内品质可以，由于沿线多正商社区，且面积大，价格也能砍一砍。

经开区：

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滨河的规划和环境都还不错，尤其是现在全体外国语。

但预算可以的话，更建议考虑经开主城，选择上：金茂越秀未来府>万祥紫庐>绿城诚园。

至于物流园区，不建议，除非你是物流园区的上班族或者周边村庄的地缘客户。这个板块在商业、教育、医疗、交通等生活配套的落地上需要时间。

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