端午假期，郑州楼市新开了3个样板间。

分别是金投天宝府、中海峯境叁号院和华润中原润府。

每一个样板间的震撼，都让人脑瓜子嗡嗡的。

嗡嗡背后，是这三个样板间，不仅在给二手房上压力，还给提早入市几个月的新房上压力，在功能布局、空间尺度、装修细节等各方面，全面革新。

并且我预感，这三个样板间要成为买房人的一根心锚。

01

天宝府179㎡样板间5月30号晚都做好了，邀请了少量同行参观。我和媒体同行以及某项目营销总看了这个户型，非常震撼！

这个户型让人震撼的点有2个：

1.客厅+可拆次卧开间9.6米，整个餐客厅89.48㎡。

在168-180这个户型面积段，有做270°转角端厅的、有做普通端厅的，也有四叶草的，绝大部分餐客厅也就是60㎡左右，这一下子就多出了将近30㎡。

所以，样板间在餐厅的位置，摆了一个圆桌，圆桌可以家里人围坐，人与人之间的距离就拉近了。

客厅与南向次卧之间是非承重墙，样板间是直接砸掉了，做成一个9.6米IMAX级超宽幅客厅（封窗），比普通6-7米的横厅多出来这3米，就是多出来的震撼。

2.主卧31㎡的尺度，和270°双面采光的设计。

公允来说，30多平的主卧尺度，对比四代宅算是正常水平，但主卧这个270°落地窗观景视野，对比绝大部分四代宅，能兼容尺度和设计的，这是比较稀缺的。

这两点已经夺走了很多人的卧槽，天宝府还有一些装修细节值得借鉴。

比如老人房进门的一个洗手台，159㎡样板间做了大量实用收纳，甚至，连客厅天花板上的《贞观政要》的“水能载舟，亦能覆舟”字眼，可以看出不俗的品味。

总体来说，天宝府的159㎡和179㎡的户型最大优势，在四代宅不可封窗和高得房率之间，找到了一个平衡点，既没有不可封窗的露台，也有101-107%的超高得房率，且多套房设计也有不少亮点。

02

如果说，金投天宝府179㎡的牛X指数还是1个卧槽，那么中海峯境叁号院的205㎡样板间（不让拍照，只能描述），牛X指数要3个卧槽。

1. 叁号院的四代宅户型，已经进入四代宅2.0。

最受关注的露台，所有户型都是南北双露台，极大可能保障了隐私性，且205㎡也算是郑州第一次偶数层得房率＞奇数层的。

奇数层的得房率已经达到恐怖的124%！偶数层也达到120%！要刷新郑州高层得房率新高了。

这两个露台，由于进深3米的原因，奇数层两个露台都超过了20㎡，相当于某些四代宅主卧空间，这里可以做什么？夏天烧烤/花园/儿童游乐区都有场景了。

2. 客厅与主卧，一个是三面采光，一个是双面采光。

双面采光在很多改善项目都有了，三面采光的客厅在万科拾谧森语247㎡、华润润府二期199㎡、金投天宝府220㎡也见过。

但能够把主卧和客厅采光同时做到这么极致的，郑州没有，而且大量的落地窗带来的通透感，满足大家贪婪的采光欲。

3. 205㎡的这个户型可做3.5套房设计。

北向次卧旁的家政间，可改卫生间，加门的话可做一个独立套房，另一个北向次卧紧邻卫生间，可看成0.5套房，加上南向2个套房，整个户型可以做成3.5套房，而且每个空间尺度都在13㎡以上，不会出现客厅过大，导致卧室过小。

4. 精装细节又有新突破。

比如，进门处的智能家居中控屏，有一个全屋体检功能，可以自动检测网络、空调、地暖哪里出问题了；中海这次木饰面上墙，与过去豪宅的壁布比别有韵味，甚至在客厅的承重柱上，也是木饰面包裹。

细节很多，我建议想看豪宅的朋友，包括同行，应该去叁号院样板间看看，如非身临其境，很难感受到我描述的震撼，据说6月，还要开一个249㎡的样板间，到时候牛X指数要再上一个台阶。

03

如果说，金投天宝府、中海峯境叁号院，还都是159㎡居多，甚至173㎡起步的纯粹改善或豪宅产品。

那刚开样板间的华润中原润府，作为一个92㎡起步，118㎡、136㎡居多的刚需刚改产品，Ta在户型上的进化，已经让我有些恍惚，不做四代宅，得房率也能这么高？

一进门，就看到这个超级阔绰的横厅，我赶紧退回大门，看了眼门牌确认一遍，这确实是136㎡样板间，不是163㎡。

没毛病，Ta这个次卧和客厅之间也是非承重墙，跟天宝府179㎡样板间一样，把墙砸了做了一个开放式书房，导致整个开间达到了惊人的7.7米，要知道很多160㎡的客厅开间，也就是6米左右。

另一个值得关注的点：他是四房，有三个卧室开间≥3米。

过去130平左右做四房也有，春江观澜的128㎡、万科翠湾中城130㎡，甚至早期保利天汇125㎡，不过，他们容积率普遍在4以内，地块指标有先天优势，且卧室空间太小了。

而中原润府容积率6，最大户型136㎡，做到这样的功能和尺度，确实不容易。

同时，主卧的270°转角视野也是一个小亮点，这几年开发商考虑主卧和北向次卧视野的越来越多了，这点值得关注。

04

这三个样板间带来的震撼背后，是得房率革命，视觉上给大家带来的直愣愣冲击，不止停留在户型图上。

我最近看到不少好户型，以前想不都不敢想的尺度，都出来了。

比如，信达棠樾七里127㎡客厅5.6米的开间，但依然做成四房；

中建泊悦府143㎡客厅开间5.7米，160㎡客厅开间7.2米，入户都有衣帽间/储藏室，厨房都有家政间；

连带泊悦府127㎡四房、万科翠湾中城MAX130㎡、118㎡四房，信达棠樾七里127㎡四房，我们可以预感到，130㎡≈四房已经是一道买房人的心锚。

空间越级享受的同时，社区配置也在越级。

比如，现在下沉会所、星空顶车库、精装电梯这些配置，原来要在单价1.7万/㎡以上的楼盘才会出现，现在1.3-1.4万/㎡的项目也能看到了。

但我也有些隐忧，这些营销明显的点，客厅做大卧室变小，大门会所地库示范区，让买房人肉眼可见的点确实在做加法，但后续的运营问题，和隐藏工程，是否会此消彼长？

如水系露台场景会所营造上，大面积水系后续如何保养？会所如何持续运营？这些更长久的问题，开发商能提前为业主考虑到，能完成从0到1闭环，郑州楼市这场得房率革命，才算圆满。

最后，如果你刚刚接触四代宅，正在考虑购买四代宅，我们有一份专门ppt，对郑州市目前市场上的四代宅单独评析，下方扫码回复【四代宅PPT】获取！