文|潘永堂

昨天评论区未买房者纷纷希望房价继续下跌

但此刻，让中国房地产和房价“止跌回稳”，已是国策！

国策，是站在国家视野的“全局最优解”！

这一新国策不是口号，更意味着25年，26年中国“政策红利、资金红利、地方资源支持”等都会向房地产显著“倾斜”。

未来一个大原则是，“只要房地产一天不止跌回稳，国家救市，就不会停”！

但关于止跌回稳这个目标，很多人有误解。

比如这一次是要止跌回稳，而不是“回暖暴涨”，这是政策的尺度。很多人动不动就说国家救市房价就要暴涨了，这纯粹没脑子，巨量的库存和老百姓收入就业严重承压，房价怎么能凭空暴涨？回暖都费劲！

比如眼下四大一线城市和少数二三线城市回暖，是否就是止跌回稳？

比如眼下中海、融创、中建在上海、北京、深圳一些顶豪单盘逆势卖出196亿、215亿、62亿且几小时就售罄刷屏，是否就意味着楼市回暖了？

比如眼下，全国有些房企在收回折扣优惠并适度加价2%或更多，是否意味着房地产止跌回稳？

老潘今天特地聊一下，如何全局、精准判断房地产止跌回稳的5个信号。

信号1 看回稳持续性1个月回暖不叫暖，至少看6个月

第一个回暖观察点是持续性问题。持续性从月份长短去看。

1个月的成交暴涨，不叫回稳！

房地产速冻了3年多，销量从18.2万亿爆跌到9万亿，房价更是暴跌了30%到50%，所以，3年多销售暴跌，你单单说1个10月销售暴涨1倍甚至N倍，就说中国房地产止跌回稳，这显然是片面的，或者你下结论太急了。

其一、过往3年救市，比如517救市或是更早的救市，每次老潘都说是“挤牙膏”，都是“托而不举”的“托底触发新救市”原则，最终市场都是“脉冲式”上涨1、2个月就偃旗息鼓了。

所以，这一轮924开启的大救市，单看10月销售数据暴涨，是不够的。

其二、暴跌了3年多，回暖至少看6个月！3个月都不能说。

因为国庆10月暴涨后，11月有政策余温和市场惯性，外加财政部11月4日传闻10万亿救市公布以及美国大选公布倒逼中国经济刺激政策是否相应加码，大概率11月数据会适度回落但依旧处于中高位。

而12月是年底销售翘尾月，房企冲全年业绩一般12月销售额都会大涨，所以可以预判的是，未来10月，11月，12月三个月销售数据都会不错。

虽然11月肯定低于10月，但四季度整体大概率会比9月暖多了、好多了。

关键是25年1、2月是春节和寒假传统销售低谷（今年春节是1月29日），要知道24年1月2月春节寒假可是销售暴跌40%之多，所以25年大概率销售会掉下去，一旦跌幅太陡太深，则证明市场缺乏持续性，市场信心预期估计又匮乏了。而金三银四的25年3月，一旦这一轮真的市场回暖，那么，3月销售应该会鲜明拉起来。

所以综合看，10月，12月回暖不用担心，关键要看“11月回落幅度，25年1、2月跌幅深度，以及25年3月拉升高度”，这才是这一轮中国房地产能否止跌回稳的三个重要观察点！

信号2

看回稳覆盖度

仅一线城市回暖不叫暖，主流二三线稳才是稳

第二个回稳观察窗口是从城市角度去看。

其一、中国共有293个地级市，仅凭四个一线城市回暖暴涨，不能以偏概全的总结为中国房地产止跌回稳。

老潘过去常说，中国是发达经济体和发展经济体融合的国家。

四个一线城市好比发达国家经济体，人均GDP都与发达国家水平相当；而大多三四线城市则是出于发展中国家经济水平。所以，中国一二三四线分化分层鲜明，单从四个一线城市楼市回暖，是不能代表全国房地产止跌回稳的。

其二、一线城市就是中国楼市的特例，个案，可以代表中国楼市的高点和风向标，但不能代表中国楼市的平均水准、主流水平。

能够代表中国楼市基本面或是平均水准的是绝大多数二、三线城市，这才是主流城市，才是中国城市的基本面。

未来要主流二三线城市全面止跌回温才是真正止跌回稳。

其三、为何老潘不说四线城市止跌回稳了？

这源于一个残酷的真相，即中国房地产走到今天，已经从全国普涨阶段进入到“结构式涨跌”的分化阶段。房地产已经进入行业中后期，未来人口流出，没有产业支撑、经济实力不足的绝大多数中国四线城市是没有房地产市场机会的。

10月的回温回暖，目前看

四个一线城市是全面普涨暴涨，比如广州涨108%，深圳涨96%、北京涨48%、上海涨29%。而核心二线城市即使10月也是有涨有跌，分化鲜明。比如武汉，南宁，福州，苏州都上涨超过50%，但青岛，温州，宁波都比9月还在负增长。

来源：中指研究院数据

信号3

看回稳的传导链

仅销售回稳不是稳，拿地开工量提升才是真稳

官方说回稳是预期引导，未必市场就真稳，

房企总裁说企稳是政治正确，未必就是真稳

房地产真正回稳得看开发商是否真金白银，用脚投票！因为开发商才是房地产行业所有链条中的最强龙头和操盘玩家。

所以老潘说回稳第三个观察窗口是

行业玩家开发商，是否显著增加拿地量、新开工面积？

这才是开发商的真正回暖的最实打实表态！

23年，24年全行业都在去库存。

房企在去库存，国家也在收购房子去库存。

随着销售持续回稳以及房企与国家联手去库存，那么，未来房地产真正能持续性、健康性、市场化回暖是看主流房企开发商，是否开始增量大幅度拿地、开工？

逻辑很简单，一个行业正常运行，可持续运行，应该是持续拿面粉，持续做好面包，持续销售好面包，这才是良性的，才能真正让行业稳下来和可持续发展。

对比之下，眼下无论新开工量还是房企拿地，都处于最低位，没记错的话是近十年最低点。

即使最近2024年1—9月，百强房企拿地额5324亿，同比依旧大幅下降38.1%。

即使相对活得好的头部大型央企保利、华润、中海、招蛇，24年前9月拿地相对自身2023年同期拿地额都下滑60%以上。

同样，新开工是增加还是减少，也是楼市回稳与否的观察指标。

2024年前6月已经下探到2.7亿平米，下降23.6%，而历史新开工面积最高峰是16.7亿平，当下可谓连零头都不如了。而万科龙湖等预判的行业下行期合理住宅开工量应该在10亿平米左右，眼下看2024年预计在5亿平米……仅是行业合理值的50%！

从百强房企乃至头部房企当下拿地量和新开工量来看，他们依旧短期对后市保持谨慎、且偏悲观！

信号4   看回暖的基本面支撑单单楼市回暖不够， 核心要收入、就业、经济走强

楼市见底，稳底，是否楼市全面企稳回暖，最大的基本面支撑核心还是看

中国经济是否扭转，老百姓收入、就业、未来预期是否全面转好？

没有这个经济、就业、收入基本面的护盘，在当下房地产本就一个供大于求高库存的行业格局下，房地产全面回暖，将缺乏持久和根本的支撑力。

客观说，2021年到2024年三年房价跳水30%到50%,考虑到中国中产老百姓财富70%都在房产，所以过去3年也是中国中产老百姓财富腰斩的3年。

3年疫情财富缩水，加上3年房价下跌50%，这意味着过去6年，中国老百姓财富已经大幅度缩水，这也意味着，未来中国需要更长时间，更长周期，更大经济复苏力度，最终才能实现老百姓的财富修复，购买力修复，最终实现对房地产回暖的根本支撑！

信号5回稳终极信号房地产“租售比”大于“贷款利率”

中国房地产终极回稳信号是什么？

这是这个行业最最本质的问题。

这个问题老潘从资产底层逻辑去谈，即当中国房地产“租售比”大于或等于“贷款利率”时，那么中国房地产就终极稳了。

或者是不需要政策救市，不需要政策打鸡血就能自发稳了。

眼下，中国房地产租售比还在1.5%到2.5%左右，而房贷利率还在3%左右，不少商业银行贷款已经进入低于3%，进入2字头，两者正在逐步慢慢靠拢，不远的将来就会迎来

黄金交叉！

事实上，根据 Wind 披露的百城租金回报率数据，2024 年 3 月，一线、二线、 三线、四线城市租金回报率均值分别达1.84%、2.24%、2.51%、2.96%。

而另一方面，一旦这一届美国大选特朗普上台，势必美国降息进入“加速度”降息周期，作为商人的特朗普一直最恨的是“高利率”对企业、对经济的负担。而美国一旦快速降息，势必倒逼中国利率乃至房地产利率同步快速下探。

事实上，在如今中国经济自身承压乃至中美竞争更激烈的未来，中国利率其实已经进入低利率时代。

另一方面，中国房地产和城市化进入存量时代，而国外租售比为何都在5%到8%，而中国还在1%到3%，这也源于中国存量运营力不足，运营收益较低。

未来随着房地产全面进入存量运营服务新时代，那么，未来中国租售比从2%向上走，而房贷利率从2字头向下走，那么势必会迎来房地产租售比大于房贷利率的黄金交叉。

那么此刻，投资房地产从基本面看就开始出现套利空间。

小结

眼下楼市的回暖，更多是中央政策刺激带来的。

但从根本上，缺乏老百姓收入、就业、经济基本面走强的有效购买力支撑，缺乏房地产租售比大于房贷利率的市场化套利支撑，缺乏开发商快速去库存，并敢于恢复开工、恢复拿地活力的投资和生产恢复的支撑，注定是很难长期持续的。

所以这一轮房地产止跌回稳，很不轻松！

对房地产回稳回暖，你怎么看？欢迎评论区留言继续深入讨论！