文|潘永堂
似乎一夜之间，房地产“天变了”！
尤其国庆期间，中国楼市迎来“超级人气、超级成交”的双丰收！
“超级人气”，是售楼处一改过往7月8月9月的门可罗雀，国庆迅速变成巨量到访、人潮涌动，甚至国外友人、异地他省都在前往一线城市上午看房下午买楼，有购房者吐槽，“售楼处到处都是人，没想到国庆假期售楼处都挤成了5A景区”。
“超级成交”，是一线城市和部分二线城市成交井喷，同比去年翻倍甚至1倍，2倍，甚至3倍，成交喜报刷爆了整个地产朋友圈；……同时竟有房企大胆涨价2%，或是取消过往所有价格优惠，而二手房更是有房东借势加价10%。
这种超人气，超成交，让身在寒冬3年之久的地产人，都不敢相信这是真的，画风全变了！
当然，恍惚的背后，大家内心都有两个问题。
其一，国庆这一轮“火爆”，还能持续多久？
其二，官方明牌的房地产“止跌回稳”，何时到位？
part1 24年年内止跌回稳
在这个节骨眼，中信证券“先声夺人”。
他预测，2024年内房价可以“止跌回稳”。
老潘总结下来，中信证券核心给出了3个研判。
其一、整体回稳路线是在2024年年内，先从一线城市核心区域回稳，而后向一线城市其他区域，再到二三线城市，最终全国房地产市场实现止跌回稳。
其二、从过去7日（9月28日~10月5日）的75个城市大中介二手房交易量较2023年同期增长高达82%，较“517”政策后交易高点仅低约5%。同时，按照每年季节性规律，国庆长假期间是二手成交低谷，而今年相对强劲的表现，相信长假之后房地产交易可能进一步放量。不过中信也提醒，后续楼市也面临两大风险，一是房地产市场基本面升温热度不可持续的风险；二是低线城市供给过大的风险；
其三、房价和股价会有三重关系。
第一，中长期看房价和股价会表现为同向变化，而解释房价和股价同向变动的主要原因是财富效应，即居民财产性收入的增加反过来又增加了居民其他资产配置的需求。第二、股价往往先于房价表现而表现，房地产市场表现往往滞后；第三，楼市波幅会明显小于股市波幅，房价的波动性远远小于股价。
比如根据国家统计局和Wind数据，2005年以来，房价指数的月度环比标准差为0.5%，沪深300的标准差则到了8.0%。无论在上涨还是下跌的环境中，股市的弹性都往往更大。
应该说从9月底以来中国股市的弹性和过山车表现，中国新老股民都胆颤心惊体验了一把，这一方面是牛市启动初期的“必经阶段”，即震荡洗牌从第一阶段的情绪普涨的“人有多大胆”的疯牛逐步过渡到“分化涨跌”的冷静理性的慢牛长牛阶段。
其实太阳底下没新鲜事，这一轮股市牛市如此，其实昨天的楼市过山车又何尝不是如此，背后本质都是“人性”使然，都是“冲动到理性”的人性驱动，这是一个过程，也是一种习惯。
无独有偶的是，克而瑞也给出了2024年“四季度”止跌回暖的时间表。
克而瑞表示：“如果单纯以当前条件预判本轮复苏，仍然为脉冲式复苏；但2024年四季度一旦整体政策落实、宏观经济复苏、股市平稳，那么楼市止跌回稳是大概率。”
part 2未来半年楼市企稳否——关键看11月！
客观而言，眼下房地产中介、置业顾问、博眼球的媒体无疑都在谈楼市“爆了”，但未必全面或是可持续。
一则是销售员基于王婆卖瓜利益使然，必然出现朋友圈一连串成交炸裂喜报；二则是媒介以此吸引更大流量，而且是政治正确，眼下正需要唱响楼市光明论。当然，房企从业人员怒放的心情也是可以理解的，毕竟冰窟冻了3年一秒入夏过年，喜悦之情，大家还是要理解理解。
眼下，10月国庆节一周的火爆是必须的，第二周也似乎也不错，眼下路透社又传出财政6万亿救市小作文，而且大概率为真，同时10月17日国新办又宣布楼市直管部门住建部又或将有重大“利好”释放……可以预见的是10月第三周、第四周楼市成交量，大概率会继续不错……所以
从这一连串央行、发改委、财政、住建部的车轮战、组合战、不达目标不罢休的超级救市来看，10月四个一线城市和优质二线城市止损企稳甚至回升将是大概率事件。
果然，如同政策是超预期的，10月销售也是超预期的好。
看重点城市。CRIC统计的全国重点23城十一期间认购面积环比上升77%，同比上升65%，其中北上深广一线城市同比增102%，深圳广州最猛，北京上海也不错，而重点二三线城市也同比增55%。
以深圳为截至10月13日深圳贝壳二手房日均签约量环比9月日均签约量暴涨182%，比如上海假期7天二手房成交同比大增90%,接近翻倍；比如厦门10月第二周新房成交大涨123%；
看典型房企，从CRIC调研的十·一期间房企销售数据看，部分央国企等TOP20房企销售普遍同比增幅60%-150%，或较9月日均增幅也在100%-180%，即便部分头部民营企业同比增幅也在20%-50%左右。
比如保利国庆来访客户超10万批次，累计成交260亿；招商蛇口“金秋好家节”全国销售125亿，广东国企越秀地产也实现销售认购额91.9亿，创历史同期新高。民营之光龙湖实现日均认购量同比2023年“十一”期间提升20%以上。
眼下重点城市10月止跌企稳几乎无悬念了。
但老潘提醒的是单凭国庆狂欢的业绩乃至整个10月的止跌回稳，并不能断言中国楼市就已止损企稳。
其一，国庆乃至整个10月的“企稳”不能代表企稳，要至少3到6个月的市场企稳，才能说整个楼市短期稳了。毕竟挤牙膏救市比如517也是持续2、3周乃至1个月的火爆访谈，所以单就10月企稳还不能说明问题。
事实上，7月，8月、9月三个月的数据非常难看，以百强房企销售数据看，百强7、8、9三月销售分别同比下降19%、22%、39%，而且本是传统火爆月的金九却成了铁九不如，9月继续同比下降39%，环比也是下降2.2%……所以9月底的宇宙级救市也是不得不救，这也反过来说明10月相对9月环比止损企稳，也更容易很多，因为
9月的基数不高！
所以，10月楼市的企稳，是必然的，并不值得欢喜或过度乐观。
其三，关键还是看11月销售数据。
为何是看11月，而不是12月，或者其他月份。
核心在于眼下10月的数据环比9月大涨几乎是必然，而12月属于楼市多年的“年末业绩翘尾冲刺月”，房企会以超大力度促销冲业绩，所以12月数据大概率都会比11月环比上涨。
而25年1月，2月销售数据按照传统规律也必然不太好看，因为今年春节在于2025年1月29日，因为春节效应和寒假旅游效应，楼市销售都会“自然性”走低……从这个角度看，未来10月，11月，12月，1月，2月这5个月来看，最核心的观察指标是11月销售数据更有观察价值。
一旦11月销售成交数据能够延续10月销售，那么大概率10月，11月，12月，乃至整个24年四季度销售数据，都是“好看的”。而且一旦10月，11月，12月都企稳了或略略回升了，也会强化整个地产行业的各方信心，也会适度修复传统寒假春节的销售低潮，而到3月金三银四的传统旺季，因为有了过往5个月的“企稳”，3月企稳也将是有把握的。
所以，如此看来，11月销售，将是未来房地产止损企稳关键之关键！
part 3 先量后价，也未必！
当然相对于房价能否年内止损企稳，老潘更关注的是还是量能否在24年内四季度成交量的企稳。
特别是百强房企销售量未来3个月能否持续环比为正。
因为从市场规律而言，量和价在传统市场规律是
量在价先！
即如果没有量的持续稳住，价，其实是很难稳住的。
尤其过去是长达3年是“量价双跌”……现在ZZJ旗帜鲜明明牌的“止损企稳”，应该是“量稳价稳”，是“量价双稳”，这才是真正意义的有效企稳。
那么从过去3年的“量价双跌”到24年四季度力争量价“双稳”，显然还要经历“持续量稳后再反向刺激赋能价稳”这一动能转换过程。
当然，四季度是非常时刻，因为今天中国楼市已不是政策市，而是“非常”政策市。
眼下非常时刻的一连串、超重磅、超预期，对，老潘重复一下是超预期3个字……这个非常关键，非常力量，是有可能助力楼市一步完成“量价企稳”。
比如今天疯传的财政6万亿非常大礼包。
6万亿是啥概念？啥量级？整个当下中国房地产楼市24年大概率才9万亿左右，几乎相当于“复制”了一个中国楼市。
一旦老百姓都知道未来3年中央大放水，中央政府强力加杠杆后，那么，“买房避通胀”就演变为下一个时期购房的新逻辑。
彼时买房，就不单单是为了居住，而演变成为新一轮的“资产保卫战”。
比如眼下持续增长的高储蓄与M2，未来大放水后，存在银行的钱就会跑步进入楼市。
因为全球常识是
大放水时刻，唯有房产是资金保值、抵抗通胀的资产首选！
part4 中国楼市进入“非常政策市”新阶段
3年持续下行的楼市寒冬，让房企陷入绝境，百强46家爆雷，房地产风险更是从民营房企蔓延到混合所有制房企的万科，金地，再到如今24年蔓延到央国企阵营。
整个央国企即使头部央企保利、中海、华润、招商都在2024年开始组织收缩，拿地收缩、销售收缩。而到24年前9月持续下跌后，一位房企董事长在接受界面新闻采访时甚至表示：
“十月份房地产市场再不好转，整个房地产行业都将资不抵债。”
这不是危言耸听。
事实上，债务是刚性的，开发商遭遇房价这3年暴跌甚至腰斩，几十家爆雷房企，其实大多早就资不抵债。
不客气的说，楼市再这么跌下去，中国房地产系统性风险必然爆发，再这么跌下去，地方政府的土地财政就会颗粒无收……所以关键时候国家出手了。
一方面7、8、9月楼市数据持续恶化倒逼，另一方面是920美元降息周期开启的诱导，同时，再加上经济基本面因为龙头行业房地产的领跌而其他产业短期又难以GDP补位最终导致中国经济整体动力不足，持续低迷……最终，924，迎来中国的“非常”政策市新阶段。
眼下中国楼市，整体进入一个“冰冷3年”的冰封市场状态，与“爆发狂热的非常政策”的博弈与较量新阶段。
眼下10月虽然政策大胜，但楼市谈止跌回稳还言之过早。
毕竟短期而言，老百姓的收入、就业、经济基本面并没有有实质性改善；毕竟占据95%数量的中国三四线城市库存过高且国庆成交依旧低迷的基本面依旧短期难以改善；毕竟即使非常规超级救市政策，但客观也需要市场去消化，去转化，去补丁政策加强政策的后续再强化（比如10月17日的住建部又将开炮）……这都需要时间。
冰冻三尺非一日之寒，
终究，中国房地产的3年暴跌，客观需要一段时间去赋能，去修复。
看11月吧！